Kevin’s Blog

对比日本的防灾救灾体系，中国要提高的地方有很多。
另外人的素质是很难像GDP一样提高的，下降倒可能会按照指数曲线。

转载:

防震救灾体系让日本人不怕大地震

http://www.sina.com.cn 2004年10月27日10:42 世界新闻报

　　10月23日傍晚，一场里氏6.8级的大地震袭击了日本中部的新潟县，并强烈震撼了东京地区，其后又发生数百次余震。截至25日中午，地震已导致至少24人死亡、2000多人受伤，并造成了大范围的房倒屋塌、路断桥毁、停电停水，甚至连著名的“新干线”高速铁路都发生了列车出轨事故。
　　然而，本报记者发现，面对这场严重的天灾，日本民众却没有恐慌、混乱，而是异常 镇定、沉着，社会秩序有条不紊；日本政府则以极高的效率，组织实施了抗震救灾行动。那么，日本人为什么不怕大地震呢？
　　强震袭新潟 东京也在颤抖
　　深秋的东京，夜幕降临得很早。23日17点56分，记者在位于东京市区的住所里突然感到房屋摇晃，家具也在抖动。日本是地震频发国家，据资料统计，全世界每年所发生的里氏6级以上地震，有20%发生在日本。所以，长驻东京，记者也像日本百姓一样，对于地震，已经“久病成医”，只要根据房屋、家具摇晃的情况，便基本可以判断出受到了几级地震的打击。23日的地震确实不同凡响，整个房子就像突然启动的汽车，发出低沉的轰响和咯吱怪响，天花板上的吊灯也大幅摇摆起来，记者估计地震最低也有4级。
　　果然，过了一阵，打开电视机，几乎所有的频道都已经在报告：地震发生在日本中部的新潟县境内，达到了里氏6.8级，波及到距震中约200公里的东京，强度仍有4级。由于这次地震的震源较浅，因此是一次破坏性非常大的地震。有地震专家在电视上向观众描述新潟人遭遇地震时的可能情况：在发生6级以上地震的中心区域，人们在屋内几乎已无法站立，只能靠爬行移动，大部分未被固定的家具会跳动着移位，甚至倒下；抗震性较差的建筑会出现裂痕或者倒塌。
　　由于地震发生时天已黑，电视台不便拍摄，东京及日本其他地区的民众直到第二天早晨才在电视上看到地震的惨状：原本美丽宁静的新潟风景区变成了灾区，房塌了、路毁了、电停了、水断了。最悬的是“新干线”——正在以210公里时速飞驶的“朱缳325号”高速火车，其自动感应器在地震时立刻制动，由于惯性，列车用了近两分钟才停下，结果列车一头一尾出轨，万幸的是并没有倾覆，车上151名乘客也无一受伤，但列车停在了距离地面13米高的一座高架桥上，万一掉下去，后果不堪设想！
　　镇定对灾难 日本没有恐慌
　　面对这场巨大的灾难，日本大多数老百姓却一点都不怕。新潟地震发生后，很快，日本NHK电视台就播放了架设在东京闹市区街头的多架摄像机拍下的镜头，人们可以看到地震时街面都在晃动，带着镜头里的万家灯火也跳跃着，摇摆着。然而，大街上的行人却照常走路，汽车照样运行，商店里依然人头攒动，看不到一个人东张西望，惊惶失措，更没有人大呼小叫，就像没发生地震一样。
　　次日早晨，记者又在电视上看到了异常镇定的新潟人：由于部分道路塌陷，救援车辆无法及时到达灾害现场，成群结队的受灾者在寒风中只是静静等待，默默地采取着自救措施；从人们的表情上，很难区分出谁是灾民谁不是灾民，他们用一种十分平静的心态对待自己失去房屋、财产甚至亲人的现实；刚刚从脱轨的“新干线”列车上被救下来、还困在附近一座车站里的旅客，竟然有许多人面带微笑，向记者描述地震时的遇险场面。
　　高效施救援 官民默契配合
　　新潟地处山区，秋天的气温要比平原地区低得多，对灾区的救援成了日本人最关心的话题。地震发生3小时后，新潟县知事平山征夫就呼吁日本自卫队给予紧急支援。自卫队出动了30多架直升机四处搜寻被困人员，救助伤员、老人和孩子，帮助运送食品和饮水。日本政府也立即在首相官邸的危机管理中心设立了“官邸对策室”。日本警察厅设立了以警备局局长为首的“灾害警备本部”。日本媒体也行动起来，进行了实用性很强的报道，比如NHK的教育频道从地震发生一小时后就开始播放寻找受灾地区的亲朋好友的信息。
　　在新潟各地，许多老人和孩子被安排在一些学校的体育馆里过夜；医院里虽然躺满了受伤人员，甚至有的医院还停了电，但是医护人员都在尽心尽责地为伤员治疗；许多商店、超市的货架全倒了，满地狼藉，但是营业员将食品清理出来搬到路边，向人们销售；有的饮食店在路边支起锅灶，免费向灾民提供做饭的地方；有的地方山高路又断，人们就聚集在山上，一起烧火御寒，等待救援。
　　临危而不惧 靠的是防震救灾体系
　　数百万年前，由于太平洋海底火山爆发，形成了日本现在的大小岛屿。日本东海岸面临太平洋的一片极深海域，如今这一带海底仍不安定，因而日本成了地震多发地区。
　　在这块经常晃动的岛屿上，“久经沙场”的日本人由于掌握了大量的地震知识，积累了丰富的临震经验，所以面对地震往往比其他国家的人要镇静得多。同时，日本在测震、防震、救灾方面下了很大功夫，投入了巨资，这也是日本人不怕地震的一个重要原因。
　　早在1978年，日本便制定了《大规模地震对策特别措施法》，规定一旦预测到大地震，在发生前两三天，将由首相亲自发表《警戒宣言》，政府随即启动全面避难救援措施。除此之外，日本科学家还在一些海域的水下2000米的海槽上安装了监测系统，通过海上监测船将有关信息发射到人造卫星上，再利用全球定位系统，密切监视大陆架板块的移动。
　　另外，日本政府还开发了“地震受灾早期评价系统”，这个系统储存了大量4级以上地震的灾难资料，一旦发生大地震，该系统可以在30分钟内自动算出受灾规模，指导当局有针对性地迅速展开救援措施。长期以来，日本在建立城市防灾体系的工作中，始终把重点放在如何提高公路、铁路、公园等城市基础设施的抗震性与安全性上。走在东京的大街小巷，你会发现只要稍微开阔一些的绿地都会被政府划定为灾难来临时的“缓冲地带”。在记者居住地的附近就有一处小小的公园，其入口处插着一块“地震避难所”的牌子。
　　防灾意识强 地震演习是家常便饭
　　1995年1月17日，日本遭遇了里氏7.2级的“阪神大地震”，造成大量人员伤亡。这次大地震后，日本政府又强化了防震抗灾措施，不仅从中央到地方迅速制定了地震防灾策略，还提高了建筑物抗震的标准。
　　此外，各个地震多发区的居民组织经常进行一些综合性防震训练和地域防灾训练。日本全国各地设有许多大大小小的地震博物馆和地震知识学习馆，免费向市民开放，让市民们亲身体验地震。这些地震馆内有模拟火灾现场的烟雾走廊，有模拟地震的震动平台，供人们亲身体验6级“地震”的状态。因此，对日本国民来说，强烈的防震救灾意识已经深入人心。一般的住户都很清楚所住居民楼的防灾紧急通道；在居家布置时，易倒易碎的物品通常不会搁置在无遮挡的地方；在家里没人的时候，人们都习惯关闭煤气总阀。
　　在每年法定的“防灾日”，日本全国上下都会动员市民参与大规模的地震防灾演练，一方面让市民懂得如果应付突如其来的灾难，另一方面也是提醒市民时时不忘防灾，处处着眼于防灾，加强危机意识。 《世界新闻报》驻日本记者 孙建和

上海房地产的百年动荡之下篇
http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2004-10-21 13:41:00.0 地产资讯播报：http://news.soufun.com

■ 上海房地产的复兴基因
“上海黄浦滩的地价，比较八十年以前的地价，相差又是有多少呢？大概可说相差一万倍。”——孙中山《民生主义》第二讲
上海近代房地产市场红火了整整一百年，当代市场也在全国”后发先至”，成了持续供求两旺的”龙头股”。中断近半个世纪之后，上海房地产是轮回还是复兴？
什么因素导致上海房地产百年火爆？通过历史对比可以发现，这些一脉相承的”共同基因”是：不断聚集的人口、经验丰富的房地产商、无可争议的金融中心地位，还有就是国际先进的管理和制度。

独特的“上海之路”
近代上海房地产几乎是在“一张白纸”上发展起来的。在自然经济下，置地买房主要是为了自用，借买卖、出租而牟利的房地产行业并未在建城七百余年的上海出现。随后短短一百年却使这个县城成长为“东方巴黎”，半个世纪前就已容纳了500万人口。
“房地产有一般性的运作过程，但是简单用区位理论、地租理论都无法解释上海房地产发展丰富的特殊性。”上海史专家马学强博士对记者表示，“其实改革开放以来，上海房地产市场也表现出和其他城市不一样的特点，人们对此关注不够。”
比如说，上海房地产市场的再次大规模启动缘于独特的“二三级市场联动”模式。
“上海走了一条其他地方没走过的路。”据社科院房地产研究中心理事顾建发介绍，1996年上海先是把售后公房（福利房）放出去，搞活三级市场。不少家庭进行梯度消费，卖掉旧房买新房，加上1998年契税降低和退税政策，楼市一下子火起来了。
顾建发认为，上海的“二三级市场”联动在全国范围而言都是最好的。2004年，二手房交易量将超过一手房，而二手房交易比重高是市场成熟的标志。
近代上海房地产市场红火了整整一百年；当代上海楼市也在全国“后发先至”，成了持续供求两旺的“龙头股”。中断近半个世纪之后，是轮回还是复兴？
纵向对比可以发现，上海房地产有其一脉相承的“共同基因”：不断聚集的人口、经验丰富的房地产商、无可争议的金融中心地位，还有就是先进的管理和制度。
基因一：人潮涌动
战争推动人口、资金一步步向上海聚集，上海近代房价在全球呈现“一打就涨”的奇特走势；改革开放，特别是浦东开发以来，上海房地产市场的需求再度保持“长阳”，“两外”（境外、外地）人员大量、持续聚集在上海，构成了强大的购买力。
排除个别非常时期的房价下跌，上海的房价、地价近百年来一直在涨。
1863年上海公共租界的土地平均价是每亩银1318两，到1907年达到9606两，升值七倍多； 1920年上海公共租界的土地平均价是银10476两，1933年达到了银 33877两。
导致上海地价不断上涨的因素众多，其中很重要的因素就是人口的不断聚集。不断有更多的人要住房，有更多的钱要买房，房价、房租、地价随之上涨不止。
人口不断聚集上海，与近代上海经济、军事形势密切相关。每遇战乱和时局动荡，都会引起各地人口竞相涌入租界。
小刀会率先“帮助”英国侨商打破了“华洋分居”的禁令，太平天国刺激了租界地皮的投机热潮。
民国初期，战乱频仍，大批难民涌入租界，特别是其中的江南士绅带来了大量游资。时人姚公鹤在经历了开埠以来上海几十年发展和几次“兵事”的关系之后，不禁感慨：“然则租界一隅，平时为大商埠，乱时为极乐国……天下之治乱视上海，上海之治乱视租界。” 战争推动人口、资金一步步向上海聚集，无疑给房地产市场带来了巨大的需求。当然，上海房地产不是绝对的“一打就涨”，到了日军侵华，战争与楼市的奇特“蜜月期”就此结束。
半个多世纪过去，改革开放、特别是浦东开发以来，上海房地产市场的需求再度保持“长阳”，“两外”（境外、外地）人员大量、持续聚集在上海，构成了强大的购买力。当然，在和平建设时期，上海吸引人的不是远离战火，而是良好的治安和充分的工作机会。
无论何时，“安全”总是生活最基本的要求。从上世纪一二十年代开始，上海的治安水准已是有口皆碑；这个城市给予移民的安全感带来了房地产市场源源不断的人气。优势一直延续到今天，成为各地移民安家上海的理由；而某些经济先行一步的城市却不得不慢下来花大价钱“补课”，为吸引拖家带口的高素质人才而绞尽脑汁。
“有人跟我讲：半夜十二点，女孩子一个人敢穿吊带裙走夜路的地方，只有上海。”浦东改革与发展研究院秘书长杨周彝自信，“上海治安一流，会源源不断地吸引全国的富豪。”
基因二：房地产商“群英会”
开放的上海是个“海”，来自全国各地的“过江龙”在这块“流奶与蜜之地”胼手胝足、艰难创业。
近代上海房地产市场的风云人物有个共同点：他们都不是上海人。
首先是占据主导地位的外商，其中最重要的群体是“塞法迪犹太人”。近代上海房地产商的前三位均为犹太公司。
“塞法迪犹太人”最初指中世纪被西班牙驱逐出境的犹太人，后来泛指从地中海沿岸，特别是西亚、北非移居到世界各地的犹太人。十九世纪四十年代来上海经商定居的塞法迪犹太人大多早先生活在巴格达，后来为躲避迫害去了印度，在那里经商办厂。站稳脚跟后，塞法迪犹太商贾大举进军刚刚对外开放的上海滩。最早来到上海的沙逊家族发展最快。1845年，大卫·沙逊在这里设立了沙逊洋行上海分行，随后业务取得了惊人的发展。他去世后不久，次子创办了新沙逊洋行。经过三代人的经营，到1930年代，新沙逊洋行成为上海滩首富。沙逊家族的成功吸引了一帮子塞法迪犹太人，包括哈同、嘉道理家族、亚伯拉罕家族、所罗门家族等。他们在上海的贸易、金融、房地产等领域有很强的实力。
冒险家不止是老外。开放的上海是个“海”，来自全国各地的“过江龙”在这块“流奶与蜜之地”胼手胝足、艰难创业。
中国人在上海经营房地产原本大多是自产出租，属于个人置产收租性质。第一次世界大战爆发后，中国民族资本获得长足发展，由于房地产业利润丰厚，房地产又是信贷的可靠抵押品，华商房地产公司纷纷成立。但华商经营房地产资金实力较弱，主要做“自产”、“经租”（代收房租）和“介绍”（中介）。到1930年，上海房产业主公会有华籍会员60家，算是华商的黄金时代。
不光是地产商，上海的建筑商也是业内翘楚。陶桂林创办的“陶馥记”就是全国最大的建筑公司，后来承建了南京中山陵三期和“远东第一楼”上海国际饭店。
改革开放二十多年来，上海又迎来了一股移民大潮。房地产业内，就有不少来自外国、港台和内地的“新上海人”。 “全世界找不到一个城市类似上海，有点像香港，但可能比香港变化得更快，它也不像纽约。”基强联行董事总经理陈基强觉得，“上海是个非常特别、中西文化融会贯通的地方，非常适合国际化。”陈是香港人，来上海六年，2002年他成立了这家房地产顾问公司，今年他本人被评为“2003年度上海十大青年经济人物”。
基因三：金融中心地位
金融危机和前几年积累下来的投资房地产热潮起了“化学反应”，大批银行、钱庄收下来的抵押房地产被砸在手里。
随着房地产市场的扩大，外国房地产公司经营手法也日趋多样化。经常被采用的融资方式是发行股票或公司债券，以此来扩大经营。比如英商业广地产公司自1888 年起先后增资9次，发行公司债券30多次。成立于1909年、主营房地产抵押业务的比商义品地产公司更有点“剑走偏锋”。
义品公司的房款利率在 7.5% -12%之间，抵押放款种类繁多，其中以空地押造和租地押造条件最为苛刻，也最为成功。这家房地产公司像家银行：如果押户到期无力还债，物业将被义品吞并；提前偿还还要交纳“空利息”。当楼市正常增长的时候，它照拿利息不误；楼市一衰退，这条“鳄鱼”的节日就到了。如此有点像股市上的“空头”。
中国的银行业也很自然地看上了房地产。1914年成立的劝业银行是全国性不动产金融机构，1915年成立的中国实业银行发放用不动产做抵押的长期贷款。1932年上海银行业联合准备库所集中的5000万元资产中，属于租界内的地产竟占总金额的 82.63%。
荣膺金融中心是一柄“双刃剑”。金融、宏观经济形势对于房地产市场不但给予支持，也带来了波动。
1932年“一二八”之后，全球性的经济危机、国内农村经济破产，加上国内白银外流，导致了1935年的“金融风潮”，并引发了一轮房地产危机。
在这场金融风潮导致的房地产危机中，特别值得一提的是美国的“白银法案”。 1935年之前，中国货币采用银本位。在1929-1933年的世界经济危机中受重创的美国通过“罗斯福新政”全力推动货币贬值、增大出口，1934年美国国会通过了《白银法案》，以刺激银本位国家的购买力，抑制其出口产品竞争力。收购白银使得世界市场上银价暴涨，内地现银不断流入上海后外流，市面银根奇紧，物价、房价下跌。
1935年上半年上海银行清理倒闭者达十二家之多，钱庄亦有十家，全年倒闭的工商企业超过一千家。金融危机和前几年积累下来的投资房地产热潮起了“化学反应”，大批银行、钱庄收下来的抵押房地产被砸在手里。到1936年，公共租界空置率超过10%大关；拜危机之赐，义品地产吃进的产业在百万银元以上。
给予近代房地产市场致命一击的，就是接踵而来的日本兵了。
发展房地产业光有钱不行，还要看当局的作为。日伪时期，上海集聚的资金不可谓不多，但是在穷兵黩武的政策下，游资无法“沉淀”到营造业，除了疯狂炒作别无出路；不建房、光炒房，人越来越多，上海人自嘲“螺蛳壳里做道场”，就是在这种环境下锻炼出来的本事。
基因四：管理与制度
江浙富庶之地杭州和上海最高地段的地价差了十倍。“交通因素”足以造成这么大的差异吗？
除了大批移民、金融信贷和房地产商的优势，管理也是近代上海房地产业的遗产之一。
比如说，安全体制。
“安全”二字不光是治安，也包括保护私人财产、企业经营的社会环境。
1876年出生的近代著名实业家穆藕初在“五十自述”中称：“此三十余年中，思想变迁、政体改革……交际广、范围大，非契约不足以保障之。”
这不是一句空话。作为近代纺织业巨子，年轻时的穆藕初曾经力排众议，靠近棉花产地郑州去开厂。结果战事一起，军阀住进工厂，停工不说，吃喝拉撒全要管，差点把上海总部也拖垮，穆只好“认栽”。传统社会中企业缺乏“契约保障”是他的切肤之痛。
除了安定的社会环境，率先引入近代化的城市管理、土地产权制度和“事权统一”，也给“在针尖上跳舞”的上海租界带来了机会。
明清时期，江南土地转移频繁，民间有所谓“百年田地转三家”的说法。然而，“国有土地经某些环节的变通，或因政局变动，会被大量转化为私产；相应地，无数的私家财产也可能瞬间而成为公共财产。”马学强说，“传统中国的产权状态究其实质都摆脱不了‘国家主权是最高产权’的阴影。土地自由买卖的相对性与国家政权对土地拥有的‘绝对权力’，这是传统中国产权运行中的矛盾。”
房地产业在租界的长足发展，很大程度上缘于通过法律（《租地章程》）和“非法律手段”解决了这个威胁私产安全的“非经济因素”。通过与上海道台合办土地契证 - 道契，永租制使得土地“名为永租，实同买卖”。以这种新式的土地契证 - 道契为核心，近代土地制度首先在上海租界建立了起来，房地产市场也随之兴起。
“租界”两字令人痛心。然而，在产权不清的封建社会基础上，经过几十年的发展，近代化管理起到了不可替代的示范作用，租界的土地与周边相比体现出了惊人的级差地租。
1930年统计，公共租界、法租界的平均地价分别是每亩银三万七千元、两万七千元，而上海华界只有不到银一千五百元；现在上海和杭州的房地产价格相差无几，但在解放前，江浙富庶之地杭州和上海最高地段的地价差了十倍。“交通因素”足以造成这么大的差异吗？
附录一 “万能票据”——道契
在近代上海的房地产交易中，道契是最关键的契证。
道契是外国人永租土地取得的凭证。1844年中，一个英国鸦片贩子在外滩租地十三亩，该项成为“英册”第一号道契；第一批道契都是1844年以来的成案，计五百三十余亩。
由于道契识别明确，交割手段简便，成为上海金融市场中信誉最高、流通性最强的信用工具。经济学家章乃器在《中国货币金融问题》中写道：“钱庄股东只要能拿得出道契，钱庄就决不至周转不灵；银行或者钱庄受押下来道契，一旦需要资金，马上可以拿到外商银行去转押……形成地产流通的稀世现象。”
到后来，道契已经不是一张普通的房地产契证，而是一张“万能票据”。道契竟然像金银、货币一样，可以在银行作为资产流通、抵押，时称“只需手中持有道契，即不愁资金无着，盖一般之银钱业对于该项道契皆乐于承押。故当时上海之道契，几于先进国家公司债券无异”。
道契重要到什么程度？1910年，日后成为中国染料业巨头的周宗良被谦信洋行大班哥罗门看中做买办，那个时代要当买办必须有道契做保。周只有借了张道契才算过关，后来他成了染料业巨头。
由于道契是外国人的产权凭证，不受中国政局动荡的影响，成为房地产交易、融资活动的“硬通货”。耐人寻味的是，中国官方认可、土地交易的原始凭证“田单”、“部照”等反而不被市场认可，“戴顶洋帽子”的“道契挂号”于是出现。
所谓“道契挂号”，是指委托经办外商以其名义换取永租的“道契”，再由这位“挂号业主”出具“权柄单”（全权委托书）给真正的业主，供其融通资金。
外人、中介利用外商身份享有的特权，通过办理该挂号手续，平白要得到5%的估价收入，属于典型的“无本生意”。道契挂号后，私人移转手续变得简单，买卖双方“认单（权柄单）不认人”。
开埠前，上海和其他县城一样，土地产籍、发证由县署管理，目的是为了收取田赋。重要的土地买卖、典押由不入正式官制的地保、图董等出面，由此弊端丛生。
开埠后，外人永租变成了“涉外事务”，从此改由府道台管理。道契附有明晰的地块图；后来对过户手续的改革更防止了旧时地契真伪莫辨的大毛病。但是，技术细节上的改进还不是道契战胜原始凭证、喧宾夺主的理由。
“道契挂号反过来印证了一点：信用很重要。”上海史专家马学强认为，“道契因为管理规范所以信用好，而原来的土地契证因为人治的痕迹而缺乏信用。”
华人纷纷主动把自己的地产挂名洋人，换为道契，其目的“一以求法律保护之巩固，一以求财产信用之增长”。从中暴露出司法之腐败混乱、财产信用之缺乏，值得深思。道契的信用得以建立，得益于西方的法律制度、文化背景和传统。而道契的功能，也是错漏百出、争讼不休的田单所无法完成的。“原装不如二手”的奇特现象本不足为怪。
附录二 找赎
近代上海房地产并非“全盘西化”，至少它还拖了条“找赎”的封建尾巴。
所谓“找赎”，是指房地交易留有“回赎”、“找贴”的习惯，使得所有权不能一次性完全转移。任买方怎样在契约中赌咒发誓“立此永远绝卖房屋拔根杜绝房屋基地为照”、卖方签字画押，但这个“根”就是拔不了，若干年后地价一涨，卖方又会上门来了。
一次买卖来“找”三次算少的，有些祖父辈卖的田地产到了孙子辈还要以“夺占”告官。有时找赎成了照顾卖方“孤儿寡母”的人道主义援助，有时则是纯粹的“刁讼”。由于民间“刁讼成风”，置产者“夜卧不得贴席”，买卖契约如同虚设，花钱买地还得准备应付无法确定的若干次“谈判”。
■ 标本来德坊
标本来德坊：在动荡中幸存的旧上海白领小区
我这才有了一个安身之处。我跟着爸爸住在霞飞路来德坊，和钱家住的辣斐德路很近。我常常带着圆圆，到钱家去“做媳妇”。—— 杨绛《我们仨》
“来德坊的弄堂很安静。”七十五岁的陈慰慈对《外滩画报》记者说。
修建于上个世纪二十年代的来德坊位于淮海中路（原霞飞路）南侧，这里曾经属于法租界，当年主要住户多是铁路、邮局、银行的职员，可以说是八十年前上海的“白领小区”。
陈家住进来德坊，是因为陈慰慈的父亲陈国良。当时他在中国旅行社工作，老板陈光甫在这里买了一排十幢房子作为职工宿舍。
陈国良是苏州人，他十八岁考进铁路当练习生，抗日战争爆发前做到上海火车站站长，在职员中级别很高，家境也比较优裕。
“原来我们住在南市天灯弄，自己买地皮造的两层房子，两上两下。”陈慰慈记忆犹新的是：“我们的石库门房子相当考究。除了黑的大门，外头还有花格子门。晚上关大门之前，先把花格子门关上。对过一家现在属于文物保护单位。他们家女人出来都穿长裙，单穿长裤是不能出门的。”
逃入租界
来德坊的小区面积不大，里外一共四排，四十幢房子。一层进正门是厨房，旁边是保姆间，楼梯下有个厕所，边上是汽车间；二楼是会客室和书房；三层是正式的两间，有一个厕所；四楼是斜顶的，给保姆用。这样的一幢楼本来是设计给一家用的，后来大都装进了五六户。
抗战改变了人们的生活轨迹。
1937年8月12日晚，闸北已经传来隆隆的炮声。陈的一家人从南市的私宅逃进了租界。13日，淞沪抗战爆发，陈国良和同事们将机车开到一个偏远场地，自动解散。
刚到租界，父亲失了业，一家人借住在亲戚家中，过了一段颠沛的日子。后来，陈国良在当时私人开办的中国旅行社谋得一个职位，1941年一家人搬进来德坊，算是安定下来。
一家人住了三楼两间、四楼一间。油漆了一下，顶是白的，墙壁漆了苹果绿，地板是高级广漆地板，多少年都不弯的。“几十年了，铁窗没有关不上的。”
来德坊是法式房子。有烧柴的壁炉，暖和得很。霞飞路上聚集了不少这样的新式里弄，与来德坊相邻的是规模更大的淮海坊，一共有199幢房子。
在1930年代，这里一幢楼的月租合银元六七十元，而一个中学教师的月薪不过三十银元。陈家刚搬进来时，来德坊“半条弄堂都是外国人”，慢慢地中国人多起来。
上交私房
抗战胜利了，可是从汪精卫时代就开始的通货膨胀没能止住。“有很多人炒房子做生意，‘顶’来‘顶’去。”
当时钞票不值钱，房子买进卖出都用十两一根的“大条子”(金条)，老百姓进进出出用银元，袁世凯的“大头”、孙中山的“小头”，拿块银元换成钞票买菜，马上买光。
上海解放后，中国旅行社老板陈光甫去了香港，公司房子没人管，房管处就来收房租了。
“解放前很多人是逃走的。有的托给管家，有的给亲戚朋友看一看，后来亲戚朋友也把房子吃下来了。有的人锁锁门走了，别人敲敲门见没人就进去住下了。都是这样的。”
“解放后，有些新的房客办了房产证。现在有些人拿着过去的地契回来，讲不清楚。”
而陈家南市的老房子开始是给亲戚住。“文革”一来，父亲挨了批斗。父亲天天睡不着觉，思前想后，就把房子主动上交给国家了，从此再也不许我们提房子的事情。
新的故事
日子刚刚好起来的时候，父母相继去世了。家里人口越来越多，床都快摆不下了。十几年前，陈家姐妹换房搬出了来德坊。
旧的故事结束，新的故事又开始了。几年前她的外甥女把房子买在同一条街上，去年升值近一倍。
“南市天灯弄的老房子我们没想过去收回，那叫‘反攻倒算’。”老太太讲起这些生僻词异常流利：“听说要拆了，但还没有拆。”她想找个时间最后去看上一眼。
国庆节后的一天下午，记者走进来德坊。小区干干净净，几个孩子在街上玩耍，从窗外隐约可见居室的局促，而老房子红墙灰瓦，在二百永新高大华美的楼房映衬下更显得幽静和沧桑。
附录三
上海义品地产公司
在近代上海的房地产企业中，比商义品地产公司有点“不务正业”，它的业务模式属于“剑走偏锋”。
１９０９年，比商上海义品地产公司由奥尼尔等人创办，是义品地产公司的在华分支机构之一，主要业务是房地产抵押。
义品公司的房款利率一般在 ７．５％ －１２％之间，期限一般是 １－５年，也有 ３－９个月的短期房款。抵押放款种类繁多，包括房地产抵押、空地抵押、空地押造、租地押造、房屋抵押等。其中以空地押造和租地押造条件最为苛刻，也最为成功。
所谓空地押造、租地押造，指的是除了房屋造好后由其办理租赁以外，从打样设计、估价发包、监工、砖瓦供应等，全部都要交给这家贷款公司来负责，而且抵押款项也要由它来管理。
借钱的代价是：如果押户到期无力偿还的话，物业将被义品吞并；如果提前偿还，还要交纳到期的“空利息”。
仅在１９３６年中国人被义品吃进的产业就有跑马厅公寓、林肯公寓等７处，吃进金额在银１０１万元以上。义品从１９１０年放款银 ２３４万两开始，到１９３２年已达 ５０７万，其间共计利息收入 ６１２万余两，提前偿还贴息 ７万余两。从成立到 １９３７年，义品年年有利润。
从业务模式而言，这家公司的活法有点像股市上的“空方”。当楼市正常增长的时候，它照拿利息不误，早还钱也无所谓；当楼市发生衰退的时候，这条“鳄鱼”的节日就到了。义品在１９３６年大获全胜，就是拜当年房地产危机之赐。整体而言，义品的生存和发展还是说明了房地产商资金的匮乏。以它凶恶的条件，如果银根不紧，谁会上它那条船？
比商上海义品地产公司的命运和其他外商房地产企业差不多。解放后停办经租业务，上海义品公司无法继续维持。到了１９５６年１月，义品总公司授权上海公司转请上海市房地产公司准予接管。

不加息将引发投机最后疯狂 地产泡沫即将破裂

中国拒绝提高利率正在引发新一轮的投机浪潮
中国拒绝提高利率是因为中国担心房地产泡沫破裂。它将会引起新一轮的投机浪潮，这将使得经济泡沫不可避免地破裂，而且损失将更加惨重。在这期间，投机将继续支撑全球的需求，特别是在原材料行业。
世界经济正处于有史以来最大的房地产泡沫之上
美联储将利率保持在异乎寻常低的水平，并保持了很长时间，这引发了一次巨大的短期美元流动，特别是顺利地大量流向亚洲资产市场。自从2002年年初以来，亚洲的中央银行所持有的自由兑换外汇储备翻了一番，达到了2.2万亿美元。这曾经造成了对美元国债的大量购买，创造了美国的房地产泡沫。中国的基础货币投放迅速增加，也创造了巨大的房地产泡沫。
这个泡沫将在数月内破裂，不会超过一年
目前，这个泡沫是如此之大，已经导致了能源和食品供应出现严重的瓶颈现象。以美元为主导的经济体的货币环境会继续紧缩，不论是中央银行们为了对付通货膨胀而提高利率还是通货膨胀吸收了更多的货币，这两者都使得美元区的货币条件紧缩。中国的家庭储蓄存款已经开始下降，因为中国人需要在生活开销上支出更多。美国的零期限货币?MZM：一个经济体系内流通货币供应的指标，等于货币供应减定期存款加货币市场基金，或者被称为货币市场流通的货币。?的增长已经停滞。
石油价格和上海的房地产价格将成为转折点
上海是这次经济泡沫的地震中心，这种情景有如1997年的香港和1990年的东京。当由于资金短缺而使得上海房地产的需求最终下降的时候，泡沫就会破裂。
拒绝升息造成泡沫失控
中国拒绝提高利率的做法刺激每一个潜在的投机者加入到这个有史以来最大的泡沫当中，因为这些投机者相信中国政府部门有能力控制并延长目前的投资繁荣。我认为，这是最后的疯狂。随着中国的通货膨胀和美联储加息的不断发展，离“最后算账”的日子越来越近了，仅仅是几个月，而不是一年。
[…]

1956年出生小学四年级因为成绩太差被分配到不升学班级（准备毕业进入技工学校学习）小学六年级算术模拟考试成绩7分（满分100）小学毕业时，政府规定当年小学毕业生全部免试进入初中
 
初二因为成绩差被分配到不升学班级（俗称放牛班）放牛班每位学生需要学一门手艺，他选择了木工。考高中前3月模拟考试中全校1000多名中考到800多名，估计列放牛班前列。此时开始全面复习中考，由于买到一套“考前30分”教材押题极准，顺利升入高中。
 
高一英文，数学和生物都不及格，由于担心留级而主动要求分流去文科组。据说在文科组学习很用功，勉强考上台中市东海大学经济系。

4年后。。。大学毕业后，考入台湾大学经济学研究所。毕业后，当兵2年守岛于马祖小岛。
 
退伍后，研究所老师劝此人去银行工作，因为工资稳定且有宿舍。可惜，没有一个银行或公司要他，求职失败。
 

 
开始考虑出国，经过最大努力，toefl 550, GRE 1640。开始申请，Chicago Univ要求他填写从幼儿园到研究所得所有成绩再决定是否给他寄申请表格。Columbia Univ the same.一共申请了7所大学。 仅有一所大学回应，一个他从没有听说过得大学给了他offer,自费–宾大沃顿商学院商业经济系。学费usd 20,000此时20世纪，80年代初。
 
由于母亲对儿子的信心，卖房搞定学费。顺利出国留学， 沃顿商学院商业经济系要求所有学生都要考微积分资格考试，他自知绝对搞不定，四处打听，发现金融系不要考这个。由于金融系要求太严，有一半学生在第一各星期就自动退学，有很多空缺，便自然顺利转系成功。
 

此后用2年半（1986年）搞定金融学硕士和博士学位其后施教于沃顿商学院，密州大，俄州大，Newyork Univ, Chicago Univ.香港中文大学，曾担任世界银行顾问1990年金融学论文应用率第一，2003年被收录于世界经济学家名人录
 
还不知道他是谁？Larry H.P. Lang郎咸平

上海房地产的百年动荡之上篇
http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2004-10-13 10:59:00.0 地产资讯播报：http://news.soufun.com

“江岸两边一马平川，寂静无声，河渠纵横交错，土地精耕细作，与荷兰几有异曲同工之妙……时值麦收，人们都忙碌于收割。当地的植棉十分普遍，是中国商品性棉业生产的最主要地区。”——东印度公司代表林赛在《“阿美士德号”1832年上海之行纪事》中写道。
这片麦地后来被称为“外滩”，一百多年后，外滩身后的这座城市拥有1700万人口，是中国的商业首都。
100 多年以来，随着贸易、交通、金融、制造等行业的发展，外国、外地居民大批迁入，上海创造了前所未有的房地产供求关系。房地产投资、出租、抵押贷款、发行股票、土地招投标等经营方式先后进入上海。上海成为中国现代意义上的房地产业的发祥地，并走过了萌发、勃兴、挣扎、畸形繁荣的曲折历程。
租界肇始 清朝末年（1843 - 1911）
“上海等地通商开埠，随着新的土地关系的形成，以及近代产权制度的建立，促使房地产业作为一种新兴产业在那里迅速崛起。”
1843年11月17日，上海正式对外开埠，此时的上海由江苏巡抚辖下的“上海道台”管理。
《南京条约》允许外国侨商在通商之地觅地建屋，然而老外习惯了“买地”而不愿意受租期限期。经过两年的谈判，上海道台与英国领事议定了租界的“根本大法”—— “租地章程”，其中最重要的“发明”就是永租制。永租制只许租地人退租，不许原业主收回，租约上写明“永久租用”，在满足清朝皇帝面子的同时，实际上为外人提供了获得土地永久使用权的依据。
早期“租地章程”的内容还包括：土地房屋不得租与华人（华洋分居），限制永租权转让牟利，不按规定用途建房政府将收回土地等。上海从此被分为租界、华界两个世界。前者野心勃勃、寻找一切机会扩张，后者以老城厢为中心，艰难地抵抗着“亘古未有之变”。
“江南传统城镇依靠自身的机能也集聚起了大量的城市人口，营造出繁华的商业市面，然而，受诸多因素限制，那时的房地产买卖与交易零散无序，在众多行业中，房地经营并没有成为一个独立的行业。”马学强博士表示：“上海等地通商开埠，随着新的土地关系的形成，以及近代产权制度的建立，促使房地产业作为一种新兴产业在那里迅速崛起。”马学强是社科院历史研究所上海史研究室主任，他是国内最早关注近代土地产权制度的学者之一。 1845年英租界只有840亩，1848年便西进到今西藏北路、北至苏州河，面积近三千亩；第二年法租界获得人民路以北、延安东路以南、西藏南路以东、中山东二路以西的用地近千亩，而且被承诺“倘若地方不够，日后再议别地，随至随议。”
此时上海已经成为全国的外贸中心，出口占全国的一半以上。但是由于租界内缺乏长期居住人口和丰富的工作机会，稀缺的土地价值尚未被充分认识。
1853 年的小刀会起义成了房地产业的契机。租界华人从五百骤增至两万，外商趁机建起大量简陋的木板房出租，仅英租界就有八百幢，据称“利润达到30%以上”。 “华洋分居”的禁令就此成了一纸空文。第二年英、美、法领事便删改了《租地章程》中每家租地不得超过十亩、不得加价转租、不得建房租与华人等限制性条款，房地产业的发展脱离了封建体制的束缚。在法租界，1853年只有四处中国民房，十年后就有了四百幢新屋。
1860年至1862年，太平军三次逼近上海，又对租界房地产起了推动作用。十年战事使不少江南城镇损失一半以上的人口。士绅望风而逃，有洋枪队保护的上海租界成了避难所。有钱没钱都要求生，大量平民也同时涌入。
1863年1月3日《北华捷报》写道：“凡是能够逃难的人都纷纷涌进租界，致使租界成为……巨大的避难所。”华人一时多达五十万，仅英租界的木板房就盖了八千幢，战争财发得舒舒服服。
开埠十几年之后，租界内的地价涨了十几倍。初期每亩土地押租只要银三四十两，到了1849年某法商租地就花了每亩130两；到1857年，法租界均价涨到每亩642两，又增了四倍；太平军逼近时更不用说。
法国驻沪代理领事爱棠感慨：“法租界长期以来不被注意的地皮突然变得身价百倍，所有出卖的地皮都被争相购买”，“地皮价格抬得很高，最初每亩地卖200两已经被认为很贵了。现在即使卖1200两，买主还是争先恐后。”
太平天国之后，租界发生了第一次房地产危机：避难华人如潮退去，总人口从几十万减少到十万，大批房屋空置，许多投机房地产的人破产。随后是1866年世界金融恐慌，上海亦遭波及，著名的颠地洋行倒闭。1870年代世界经济开始复苏，苏伊士运河开通、与伦敦间电讯开通等对上海的进出口贸易有很大推动。工业也开始发展，过去的贸易商开始加大直接投资、设立工厂，工商业繁荣导致租界内外的常住人口增加。
租界开始兴建正式的里弄住宅，显示建设者有了长期的打算，房地产市场缓慢复苏。1875年工部局（租界管理机构）重估地价为平均每亩银1459两，比十年前增长10%；到了1881年，并非租界中心的杨树浦一带每亩由七八十两涨到二三百两，新闸一带由银百两涨到五百两。
据历史记载，上海公共租界1880年人口十一万，1895年增至二十四万，1900年更是增到四十四万。1898年4月22日的《申报》写道：“英美法三国租界创自道光之季，而房屋则盛于咸丰、同治间。……自是以后，房屋日多，昔日之衰草白杨，变成平沙大道，未几而平沙大道之旁即成列肆市集。”至1911 年，资本额在十万元以上的工厂企业共有41家，民族资本经营的工厂达112家。随着沪宁、沪杭铁路相继通车，上海成了全国经济中心。
与此同时，辛亥革命成功，一批地方的遗老遗少、豪绅大户相继涌入住进了租界。
地产风云人物一 哈同
欧司·爱·哈同（Ｓｉｌａｓ Ａａｒｏｎ Ｈａｒｄｏｏｎ，１８４９－１９３１年），英籍犹太人，出生于巴格达一个小职员的家庭。
１８７３年哈同来到上海，从老沙逊洋行看门人做起，做过鸦片买卖、高利贷业务，后升为地产部经理。
１８８４年中法战争爆发，哈同倾囊而出，低价购入南京东路大量房产。不久战争结束，房产价格大涨。哈同由此发家。
１９０１年，哈同在南京路开设哈同洋行，注册资本二百万两。在南京路一带低价收买了一百七十余亩土地，成为上海“地皮大王”。
１９１６年，哈同将南京路一块以一万八干两银子买进的地皮租给永安公司建造百货大楼。到１９３０年代，哈同拥有南京路“半条街”，超过沙逊居上海首位。南京路两旁的大楼、里弄以“慈”字命名的都曾是哈同产业。
哈同利用政界关系，预知开拓马路、扩大租界及市政建设计划，能够抢先购置好地段的大量土地。他与汇丰银行关系密切，常年获得低息贷款，还经常以抵押贷款循环获利。
他曾花费六十多万两银子用铁黎木铺设南京路（外滩到西藏路），使得房地产大幅增值。
１９３１年去世时，哈同留下土地４００余亩，据英国驻上海领事馆估计，遗产共计４００万英镑。

地产商冒险 民国初年（1912 - 1926）
到1914年，外国房地产商已有三十家，为外商效力的买办，携巨资来沪定居的地主、官僚、富商纷纷加入。
早期上海的房地产业务由贸易洋行兼营，后来才出现了专业的房地产商。不难理解的是，最早的面孔都是外商。他们有的靠烟土起家（如老沙逊、怡和、仁记等），有的凭借管理租界的特权，每有市政建设消息便闻风而动、抢先圈地，由此聚敛了惊人的财富。
房捐和地税是租界财政收入的支柱，一般要占半数甚至七成，所以房地产商成了颇受关照的“财神爷”。上海曾被称为“冒险家的乐园”，房地产商哈同就是样板。
这位1849年出生于巴格达城的犹太人，24岁一人来到上海，先在老沙逊洋行做看门人，后升为高级职员并转到新沙逊洋行任地产部经理，他还是法租界公董局、公共租界工部局董事。1901年哈同洋行成立，地产占据了南京路“半条街”。1931年去世时，哈同在上海拥有土地400多亩，动产、不动产约400万英镑。
到1914年，外国房地产商已有三十家，金融、建筑、律师、会计师等也多有兼营。过了“见习期”之后，为外商效力的买办，携巨资来沪定居的地主、官僚、富商纷纷加入房地产市场，华人房地产商大量出现。有的也进了租界当局，买卖地皮“耳聪目明”起来。
经过半个世纪多的建设，租界羽翼渐丰，1915年人口增加到78万。面对“人多地少”，“越界筑路”成了“当务之急”。公共租界先后扩充三次。1914年，法租界一次扩充一万多亩，总面积近五万亩，98%来自“越界筑路”。上海是江南水乡，这里的不少马路本来就是河浜。延安东路原为洋泾浜、西藏中路原为泥城河，一一被填上土，成了马路。
经过轮番圈地，上海租界总面积达到全国其他23个租界总面积的1.5倍。
虽然这些年还是不太平，上海租界却保持了相对的安定，吸引了大量人口和游资。城市建设也有进步。在租界内房屋建筑日趋现代化的同时，租界外的东区、西北地区和浦东建起了大片厂房，工人们则住在“上无片瓦”的棚户区里。在“老城厢”南市区，老百姓的居住条件“比上不足，比下有余”，新式房屋也逐渐增多。
1920年代，现在的东风饭店、和平饭店、汇丰银行大楼、海关大楼等高楼大厦在外滩拔地而起，精美的花园别墅也大量增加。
金融风潮 “黄金十年”（1927 - 1937）
1935年的经济萧条引发了新一轮房地产危机。年关结账时，上海八个房地产大亨相继离沪避债，人称“八仙过海”。
1927年至1937年，包括“八一三”淞沪抗战，被称为上海史上所谓的“黄金十年”。
1927年7月成立的上海特别市政府制订了“大上海建设计划”，这项计划因“八一三”而中止，但是管理机构没有停止过规范房地产市场的努力，先后颁布的法规、举措有：
禁止房东出租时私立名目；颁布土地征收法和《市民租用公地规则》；整理道契（永租土地的官方契据），停发华商道契；成立平民住所委员会，建成三处800余间住所；成立土地整理委员会，先后公布《土地法》、《土地法施行法》；改道契为永租契，统一规定契式、编号；公布不动产抵押注册规则；市中心住宅用地公开招投标……
在这个时期，作为对内、对外开放的桥头堡，上海的工商业、邮电交通迅速发展。1931年外商在上海投资额达11.1亿美元，占当时外国资本对华投资总额的三分之一以上，由此提升人气、拉动了房地产业的增长。在所谓“黄金十年”的初期，地价迅速上升。以中百一店基地为例，每亩地价由 1927年的银九万两涨到了1933年的十八万两；房地产交易总额也连创新高，1930年达到0.84亿元，1931年达到创纪录的1.83亿元；公共租界每年新建房屋六千多幢……
如果没有战争会怎样？历史从来不能假设。
开埠之初，战争曾促进了租界内房地产业的发展；到了战云密布的1930年代，租界再也不是可以隔岸观火的“世外桃源”了。
1932 年“一·二八”战争使上海遭受空前的打击。日军枪炮所及，工厂被毁损超过一半，店铺被毁损七成，房屋被毁达 85%，仅房屋一项就损失2亿银以上。战争造成租界内空置房增加，当年工部局统计：新建房屋少了一半。1932年全市房地产交易额只有2500万元，只有上年的13%。
“屋漏偏逢连夜雨”。接着是全球性的经济危机，加上国内农村经济破产，工商业欲振乏力。还有一个重要因素：1934年6月美国国会通过购银法案，提高银价，大量收购白银，引发中国白银外流，币值不稳，造成了1935年的“金融风潮”，大量工厂、商店停工，华资银行倒闭、停业的达12家，钱庄也没了11家。
经济萧条引发了新一轮房地产危机。由于金融业银根收紧、只收不放，抵押活动停滞，导致多家中外房地产企业倒闭，年关结账时，上海八个房地产大亨相继离沪避债，人称“八仙过海”。到了1936年，公共租界的空置率达到10.9%，这就足以使得地价暴跌、房地产买卖一落千丈。房地产商无力偿还利息，又收不回放出去的款子，个个债台高筑。
“八一三”战事一开，上海房地产市场再也没有喘息、恢复的机会了。
游资趁乱 日伪时期（1938 - 1945）
由于房地产是几乎惟一未被日军管制的行业，大批业外商人组建房地产公司，不建房屋，而是将房地产当作投机工具，“踢皮球”、“飞过海”盛极一时。自“八一三”至1941年12月，上海四周沦陷、仅存租界，史称“孤岛”。1941年12月8日太平洋战争爆发，日军进入公共租界，法租界因为法政府已向德国投降而未被占领。
日伪时期兵荒马乱，老百姓本能地躲进相对安全的租界。1938年租界人口从两年前的167万涨到450万，每天收到汇款银20万元以上。人口、游资又一次聚集，使得上海房地产业进入了一轮畸形的繁荣期。
此时英美房地产企业经营活动受到抑制，许多人见势不妙、就此退出中国。华商数量虽然超过了外商，规模仍是“小巫见大巫”。然而房地产商日子并不好过，用地、营造都发生了重大问题。首先是日军大肆强占民地。不到四年的时间，日军四十起圈地达30万亩；后来日伪“恒产公司”征地时又任意估价，付的还是“白条” ——不兑现的公司债券。
新建房屋开展租赁本是上海房地产商的看家本领。然而1938年后，币值不断下跌，到1941年货币贬值十五倍以上，房东是做不下去了，与此相应，楼市炒作之风日盛。
1942年6月，日伪一度下令取缔证券交易，导致巨额游资转向房地产，形成空前的房地产投机狂潮。当时除了同业公会三百家房地产商以外，还有兼营房地产业的企业三百家。1943年全市房地产成交额5亿元（日伪货币），达到了新的高峰。
由于房地产是几乎惟一未被日军管制的行业，大批业外商人组建房地产公司，不建房屋，而是将房地产当作投机工具，“踢皮球”、“飞过海”盛极一时，依靠转手获取暴利，连过户、公告都免了。导致土地价格越炒越高，“定票”（相当于现在的预售合同）也是满天飞。市中心的房子有价无市，投机者转炒郊区，有家地产公司囤积了两百亩空地，盖了房子的土地还不到一亩。
“综观现阶段的房地产投资，对于社会各业的贡献少、危害多。一言以蔽之：投机的恶果。”已故学者王季深在其1943年专著《上海之房地产业》中写道：“时隔数月，同一房地产已经数易其主，如此互相做踢皮球式的买卖，其价安得不愈踢愈高？……房地产业投机的最大恶果：间接刺激价格，陷民生于水深火热之境！”
1943年1月11日，重庆国民政府代表分别在中美、中英关于取消两国在华治外法权、收回公共租界的文件上签字。中国租界始于战火，终于战火。
值得注意的是，在市场供求方方面面的作用下，日伪时期地价与房租的“均衡”发生了移动。
1944 年伪地政局重估地价，原法租界地价与1940年相比增值40倍。按照1945年的房租标准，营业用房租金为战前基数的180倍，居住用房租金为战前基数的 140倍。租赁市场的拥挤可见一斑，而作为房地产基础的“买地建屋”、增大供给却“跟不上趟”，大批游资滞留在房产市场进行炒作而不是建设，泡沫吹到了惊人的地步。
地产风云人物二　陶桂林（1892-1989）
作为中国近代建筑业的发祥地，上海培养了一批称雄市场的巨子。白手起家的陶桂林其代表人物，陶馥记营造厂是近代上海乃至全国最大的建筑企业。
陶桂林是江苏南通人，１２岁随叔父到上海时只是个木工学徒，学徒时期上了四年夜校，２０岁就成了建筑施工主任。陶桂林曾在“美孚洋行”工作，从中学会了先进的钢筋混凝土结构建筑技术。
３０岁时（１９２２年）陶创立了陶馥记营造厂。起初承接一些小工程，后来聘请了一批留学生作为技术人员。１９２７年冬，他以造价９２８０８５两承接了第一个大工程：广州中山纪念堂。此后，陶馥记在港澳及南洋名声大振。
１９２９年陶桂林进入南京市场，承建中山陵第三期工程历时６年，耗资２２０万元，后又承建国民革命军阵亡将士纪念塔（今灵谷公园）等，成为全国屈指可数的大型建筑企业。 高四层的“馥记大厦”达到了当时的国际先进水平，本是陶的办公楼，解放后成为鼓楼百货商店大楼。
１９３４年总包“远东第一楼”南京路２４层的国际饭店使得陶桂林名动天下。国际饭店由当时的四大银行共同投资兴建，是中国人自己筹资建造的第一幢摩天大楼和二十世纪三十年代亚洲最先进的酒店。当时楼高惊人，有″仰观落帽″之说。此外，陶还承接了浙赣铁路上的贵溪大桥、南昌赣江大桥、潼关黄河大桥、淮河下游三座船闸、６９孔三河活动大坝等工程。
１９３１年起，陶桂林在家乡吕四、上海、重庆等地开办建筑学校和建筑培训班。１９４７年，陶桂林发起成立了“中华营造业全国联合会”并当选为理事长。
地产风云人物三 周湘云家族
周湘云家族原居宁波，曾祖是当地名医。鸦片战争后，周湘云父辈三兄弟从宁波到上海滩淘金。
周湘云父亲周莲塘起先在老牌的沙逊洋行当职员。为外国人代办置房买地，代办出了名气之后，周莲塘在苏州河以北、现南京东路和江西中路一带买进了若干旧房基地，成了那一带最早的房地产商人之一。幸运的是，周莲塘买的地靠近外滩，逐年升值，十年间他就成了“海上闻人”。
不久，周莲塘的地产公司“周莲记”在老沙逊洋行挂牌，到二十世纪初周莲记稳扎稳打，在市中心有了十几处整块的里弄房地产。
周莲塘去世时，大儿子周湘云只有１３岁。“衔玉而生”的周湘云赶上了几次租界地皮价格飞涨的良机。第一次是辛亥革命前后，租界人口大增，房地产价格随之大涨；第二次是１９２４年江浙之战，再次引起租界人口和地价上涨；由于租界不断吸引人口和资金，地价持续上升，周家始终捂着房地产当着“铁多”派，等到周湘云１９４３年去世时，全部家产达８０００万，在公共租界工部局纳税人的名册上排名第五，同时其弟还拥有上海“一号”汽车牌照达４０年之久。
周湘云曾花几万两银子捐了个“上海即补道”，捐官后认识了不少名流。政治上他是个保守派，周还是个古物收藏大家。
解放后，周家的花园私宅有的成为静安区少年宫，“学圃”花园上修建了延安饭店，华山路花园则现属华山医院一部分。

房租：动荡的主神经
1934年减租运动来了真格，2月份汽车游行，三月向市府请愿，六月总动员，七月赴京请愿。

租赁市场一直是100多年来上海房地产市场最敏感、最活跃的部分。每当战争爆发，大量的难民涌入租界，上海的房屋租金立即急遽上蹿。1920年至1937年，上海滩加租、减租风潮不断，成为中国近代房地产市场难得一见的景观。
楼市火爆期 加租要求层出不穷
当时房东的主力是置地建房的开发商、地主，这些“机构”面对的是租房的“散户”。他们根据市场行情调整缺乏弹性的定租，调整的频密程度反映了租赁市场的波动。房东加租、房客减租都要“领行情”，这方面的信息主要来自租界工部局(公共租界管理机构)的“重估地价”。
在租赁市场“拉锯战”的头几年，由于房市火爆，眼看着平均地价年年上涨，房东一方优势明显，加租要求层出不穷，房客最多只能拒绝加租，或者求助于行政力量的干预。
1920年，工部局估平均地价为每亩银10476两，比1916年估价（8819两）涨了一成多，沪市各房东普遍加租，有增加一倍者。
1921年，上海成立大批交易所，到处挖租营业用房，引发加租风潮。同年10月23日，上海房客联合会总会成立，随后派代表至中外官署请愿反对“非法加租”，各机构先后公告取缔加租。
1922年，工部局重估地价为银12012两。1924年涨到16207两。房东忍不住了，加租风潮又起，北四川路大德里“加租5成、重收小租（合同约定租金以外加收的租金）5个月”。当年由于江浙战争，近50万难民涌入租界，房子明显供不应求。
由于地价相对平稳，房租大战消停了几年。到了1927年，房客联合会转守为攻，搞起了针锋相对的“房租减半运动”。
一个要加、一个要减，官方不胜其烦，反复布告，劝说双方各退一步、“和平解决”。针对“房租减半”的要求，官方决定“悉以去年六月为标准，小租恶习立即革除”。当年工部局估地价为每亩银18652两。
1930年的时候土地估价涨到了银26909两。加租引发的迫迁纠纷经常搞到“司法介入”。
“一二八”战后，减租一方反弹
“风水轮流转”。1932年“一二八”战后，减租一方反弹，当年有多处获得数月免租。
1933年，工部局重估地价为银33877两，较三年前又涨三成。但此时从国内到国外，经济形势普遍不景气，房客反弹愈加强烈。
1934年减租运动来了真格，“减低房租委员会”拥有五十余分支机构，2月份汽车游行，三月向市府请愿，六月总动员，七月赴京请愿，九月律师公会函市政府要求按《土地法》订房租标准……据报载，达成减租协议的有45处。
1935年的“金融风潮”引发了一轮房地产危机。房客减租的热情大了不少。这一年有160处取得减租，由6折至九五折不等。后来成立的“哈同房客联合会”宣布要求“六折减租、租金提存银行”，第二项是为了抵制房东私立小租等名目。
同年“平民福利失业管理委员会”在其美路、普善路、大木桥路、中山路四处修建“廉租房”，甲种964间，乙种36间，月租3至4元。
有趣的是，到了1936年12月，地产同业公会因地价惨落，申请工部局重估地价、减轻税负，这回则“未有结果”。
“二房东” 现象日益普遍
在抵制房东不合理加租的同时，分租现象日益普遍，日后成为上海房市最大麻烦的“二房东”问题也渐露端倪。
有关部门曾经试图通过行政手段控制租赁市场，规定单幢至多不超过三户，实际上市场的力量突破了行政的规范。以“假四层”为例，后来每幢装个五六户尚在“体面”之列。
抗战胜利后，房租谈判跟不上物价上涨，管理失控使得“二房东”在乱世中脱颖而出，赶不走、搬不动、绕不开，成了房市的“永租”霸主和真正的受益者，最终毁掉了租赁市场。
租赁双方的争斗处于和平时期的大背景。到了1937年，减租运动嘎然而止：“八一三”后，华界的大片住宅都在日军轰炸中被夷为平地，70万难民涌入租界，房租猛涨之余，还得先付三个月押租。战乱中保命要紧，对价格的敏感度骤然降低。
“二房东”夺主
尾声（1946-）
抗战胜利并没有为房地产业带来春天。随后的“接收”被百姓称为“劫收”，房地产业也在劫难逃，在不断加速的恶性通货膨胀中走向灭亡。
1946 年后，有关当局虽然提出了《大上海区域计划总图草案》，但并未执行。由于“国统区”经济日趋崩溃，外商无心恋战、相继撤退，很多公司把总部由上海改到了香港。“在中国开展大规模业务的日子已经过去了。”新沙逊洋行老板维克多·沙逊曾表示。他把所属华懋、远东、上海等地产公司改为上海分公司，设总公司于香港，资本额也改以港元计算。
“从汪精卫的时候就开始通货膨胀。”那时候住在淮海中路的陈慰慈回忆，“抗战胜利以后，美国货来了，用国民党的钱一样也买不到，都要银元。买东西不讲价钱，讲一块银元买多少个，如果买碗那就买十个碗回去。不找钞票，因为钞票没有用。”
物价飞涨之下，大家都忙着换黄金、银元，房屋建设陷于停顿，坎坷一生的近代上海房地产业油尽灯枯，只能静待来世了。
租赁市场在日伪时期的基础上进一步濒临崩溃：和1933年相比，地价涨了一千倍，而米价涨了五千倍，房租则是战前的七千倍。真正的房东收不到钱，收到了也是一堆废纸；在失去强制力量干预的情况下，“二房东” （从房东处租房后再进行分租的房客）喧宾夺主，随行就市大发其财，一幢楼塞进“七十二家房客”，都是“二房东”的功劳。
1949年5月27日，上海解放。
据1950年统计：市区建筑面积4679万平方米，居住、非居住各占一半，绝大多数为私人所有；土地则公用占12.4%，私人占74%，外国人占13.6%。
值得一提的是，解放初期个体工商业者还有创业的机会，房地产交易也未立即消失；只是房地产商业务少、税费高，纷纷“资不抵债”，很多物业通过军事管制、征用、接管、代管、受让等形式被交给了有关部门。
1952年4月，上海市人民法院裁定扣押哈同遗孀16处房地产；第二年，在征用的哈同花园土地上修建中苏友好大厦（今上海展览中心）；1954年由24家外商经租的15244幢房屋全部由市房地产公司经租部接办。
1956 年公私合营，上海市进行了对房地产业和出租私房的“社会主义改造”。市区公有土地从12.4% 上升到 44.4%，此后国家相继出台了限制私地买卖、出租；私有房屋买卖，基地不准作价，由国家收回；1963年起公家单位租用私地改为征用……诸多措施收紧了房地产买和卖的口子，上海房地产业“随风而逝”。

“中国制造”到目前为止仍是是低价格，低质量的象征。如何取代“日本制造”的地位？
台湾的数字产品业务是低价格的象征，不过现在已经慢慢开始打出品牌。其芯片制造业务更是一个王牌。
印度的软件业从低成本outsourcing到现在的大规模业务外包，而且印度软件从来都是以高质量的著称。
“中国制造”如何在低价格的同时，提高质量，工艺，设计以及服务水平才是让“中国制造”走出低质量象征的出路。
其实并不是做不到，日本60年代的时候，日本制造和现在的中国制造地位差不多，甚至更差。现在日本制造就是代表着高质量，合理的价格。
台湾的数字工业也并没有用很长时间，具体没有怎么了解过，以前看施政荣的自传，他做做Acer的时候也是在IBM PC之后，那到现在也只用了20多年。
韩国更不用说，Samsung在1997年之前不过是一家低价的韩国数字公司，现在Samsung的地位马上就要超过Sony和Panasonic了，前后10年都不到。
看电视的时候看到，日本铁路60年代的时候没有电子买票系统，没有新干线，画面和中国几年前差不多。
日立的工程师话了将近10年来做通日本铁路的电子票务系统，边做边用。其间出了不少笑话。新干线也是这么做出来得。很多东西其实不是做不出来，而是你不做，永远不会出来。但是有些大老板们就是不给中国自己机会，偏要好大快上。为什么呢？
其实当然阿，要用10年出来得东西，论功的时候他早就退休了。如果出了差子，巨大的责任还要自己付。现成的东西老外有，用了好几年，不会有问题，风险多小？时间短，搞出来了马上就有业绩可以升官，回扣好处拿了不少，同时也发了财。可以安享晚年了，为中国人民服务了这么多年，总算也有回报了吧？
所以就会有日本的新干线而不会有中国的自有高速火车和运十。宇宙飞船可以升空但是火车每年都要挤破头。
中国如果要做的化，其实不需要10年。
附转载:
日本制造业掀起回归潮
千好万好还是家里最好。
至少日本佳能公司(Canon Inc., 7751.TO)是这样认为的。
自上世纪90年代中期以来，日本公司一直大力将制造业移向海外，以降低劳动力成本。最初，他们将生产迁往泰国和马来西亚等新兴东南亚经济体，最近开始移往中国。
但现在，其中一家公司暂停了这种做法。佳能认为，当公司生产数码相机等最新款高端产品时，如果在国内生产将速度更快，效率更高。
佳能此举是基于将资金用于创新而不是降低成本的考虑。佳能预计，迅速创造最新产品的关键是生产团队与产品开发团队能够近距离工作，以更好地进行沟通和交流。然而，这种转变会导致价格的上涨，无论是从劳动力成本和产品价格本身都是这样。但佳能相信消费者将会作出积极反应，购买具有优质图像和最新性能的数码相机等产品。
佳能公司总裁张富士夫(Fujio Mitarai)最近表示：“我们不能与新兴工业化国家在价格上竞争，但在图像质量方面，日本制造业就不能落在他们的后面。”
张富士夫去年强调了在日本进行生产的重要性，现在佳能计划在国内保留60%左右的制造业务。还有传言称将把部分业务转回国内。今年早些时候，该公司宣布将在今后3年内将80%的资本支出用于日本国内，以加强研发工作。
佳能的逻辑看来也适用于其他公司。高盛(Goldman Sachs & Co.)驻东京分析师Shin Horie说：“如果仅考虑生产成本，这会在短期内造成成本的上升，但从长期而言，作为一体化产品策略的一部分，我认为这将收到良好效果。”
佳能将大部分制造业务保持在日本国内的决策是在产品生产领域进行了一系列重大转变后做出的。首先，在1998年，张富士夫就决定放弃20世纪制造业的象征：以传输带为中心的生产线。
在佳能，人们结成被称为“单元”的小团队执行多个任务。在单元内，人们可以更多地探讨如何改进装配流程的问题。据称这样可使工人对工作更有责任感。
负责佳能全球生产业务的董事总经理Junji Ichikawa说，工作任务比以前要繁重，但作为一个团队工人们的效率更高了。
到2002年，佳能在日本将66,000英尺的传输带弃而不用。新系统要求的配件库存更少，自1998年以来共降低了近15亿日圆（1,400万美元）的工厂运作成本。放弃生产线的使用降低了空间，使得佳能将为储存零件和设备而租用的仓库数量从37个减少到8个，削减了300亿日圆的房地产成本。
从单元中获得的效率的提高和成本的节约使佳能可以应对更大的挑战：以更短的时间生产创新性的产品。
微晶片和液晶显示等技术的不断进步大大缩短了数码相机的寿命周期。尽管老式相机的寿命周期一般为三到四年，但数码相机的寿命周期一般仅为一年，然后就会被新技术取而代之。
因此为了保持竞争力，同时增加产品的质量、价值、乃至价格，佳能需要加快并精简开发和生产过程。
张富士夫的理念是：将数码相机等高质量产品的大部分生产保留在日本国内，使设计和生产团队能够彼此掌握各自的进展，并更容易交换看法。佳能将此成为协作工程，这样生产运作可在产品开发中发挥积极作用。
比如，生产工程师不是消极地等待产品设计，而是与设计师肩并肩地工作。他们可以共同出谋划策，调整产品设计，加速新产品的生产。
Ichikawa说，也许在中国生产寿命周期为三到四年的产品会更加高效，但每件事情都在日本进行会更好，这一开发和生产团队可以彼此交流。你不能只向人们交付一个蓝图了事。
这使该公司收到了立竿见影的成效。在国内生产使佳能能够建造和定制自己的生产工具，比从其他地方买来的通用工具更加便宜和高效。因为产品工程师亲眼目睹了产品的开发过程，他们就能提前了解需要生产的产品。
在国内进行生产造成的总体成本的上升──比如，2003年在中国工厂中工人的平均月工资为126美元，而日本工人的平均月工资为3,737美元──看来并未打击公司的利润。
7月份时，佳能宣布截至6月30日当季的利润增长了36%，这主要得益于对其彩色复印件和数码相机的巨大需求。佳能称，尽管其数码相机的定价高于在中国等低成本产地生产的产品，但对其彩色复印件和数码相机的需求依然旺盛。该公司还表示，预计2004财年所有业务及关联公司的合并利润将增长16%，达到3,200亿日圆，这也将是佳能连续第五年刷新利润纪录。
Ichikawa说，过去人们忌讳说将在国内进行生产。但现在越来越多的人同意这点，很多公司也正在日本兴建工厂