上海房地产的百年动荡之上篇

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2004-10-13 10:59:00.0 地产资讯播报：http://news.soufun.com

“江岸两边一马平川，寂静无声，河渠纵横交错，土地精耕细作，与荷兰几有异曲同工之妙……时值麦收，人们都忙碌于收割。当地的植棉十分普遍，是中国商品性棉业生产的最主要地区。”——东印度公司代表林赛在《“阿美士德号”1832年上海之行纪事》中写道。

这片麦地后来被称为“外滩”，一百多年后，外滩身后的这座城市拥有1700万人口，是中国的商业首都。

100 多年以来，随着贸易、交通、金融、制造等行业的发展，外国、外地居民大批迁入，上海创造了前所未有的房地产供求关系。房地产投资、出租、抵押贷款、发行股票、土地招投标等经营方式先后进入上海。上海成为中国现代意义上的房地产业的发祥地，并走过了萌发、勃兴、挣扎、畸形繁荣的曲折历程。

租界肇始 清朝末年（1843 - 1911）

“上海等地通商开埠，随着新的土地关系的形成，以及近代产权制度的建立，促使房地产业作为一种新兴产业在那里迅速崛起。”

1843年11月17日，上海正式对外开埠，此时的上海由江苏巡抚辖下的“上海道台”管理。

《南京条约》允许外国侨商在通商之地觅地建屋，然而老外习惯了“买地”而不愿意受租期限期。经过两年的谈判，上海道台与英国领事议定了租界的“根本大法”—— “租地章程”，其中最重要的“发明”就是永租制。永租制只许租地人退租，不许原业主收回，租约上写明“永久租用”，在满足清朝皇帝面子的同时，实际上为外人提供了获得土地永久使用权的依据。

早期“租地章程”的内容还包括：土地房屋不得租与华人（华洋分居），限制永租权转让牟利，不按规定用途建房政府将收回土地等。上海从此被分为租界、华界两个世界。前者野心勃勃、寻找一切机会扩张，后者以老城厢为中心，艰难地抵抗着“亘古未有之变”。

“江南传统城镇依靠自身的机能也集聚起了大量的城市人口，营造出繁华的商业市面，然而，受诸多因素限制，那时的房地产买卖与交易零散无序，在众多行业中，房地经营并没有成为一个独立的行业。”马学强博士表示：“上海等地通商开埠，随着新的土地关系的形成，以及近代产权制度的建立，促使房地产业作为一种新兴产业在那里迅速崛起。”马学强是社科院历史研究所上海史研究室主任，他是国内最早关注近代土地产权制度的学者之一。 1845年英租界只有840亩，1848年便西进到今西藏北路、北至苏州河，面积近三千亩；第二年法租界获得人民路以北、延安东路以南、西藏南路以东、中山东二路以西的用地近千亩，而且被承诺“倘若地方不够，日后再议别地，随至随议。”

此时上海已经成为全国的外贸中心，出口占全国的一半以上。但是由于租界内缺乏长期居住人口和丰富的工作机会，稀缺的土地价值尚未被充分认识。

1853 年的小刀会起义成了房地产业的契机。租界华人从五百骤增至两万，外商趁机建起大量简陋的木板房出租，仅英租界就有八百幢，据称“利润达到30%以上”。 “华洋分居”的禁令就此成了一纸空文。第二年英、美、法领事便删改了《租地章程》中每家租地不得超过十亩、不得加价转租、不得建房租与华人等限制性条款，房地产业的发展脱离了封建体制的束缚。在法租界，1853年只有四处中国民房，十年后就有了四百幢新屋。

1860年至1862年，太平军三次逼近上海，又对租界房地产起了推动作用。十年战事使不少江南城镇损失一半以上的人口。士绅望风而逃，有洋枪队保护的上海租界成了避难所。有钱没钱都要求生，大量平民也同时涌入。

1863年1月3日《北华捷报》写道：“凡是能够逃难的人都纷纷涌进租界，致使租界成为……巨大的避难所。”华人一时多达五十万，仅英租界的木板房就盖了八千幢，战争财发得舒舒服服。

开埠十几年之后，租界内的地价涨了十几倍。初期每亩土地押租只要银三四十两，到了1849年某法商租地就花了每亩130两；到1857年，法租界均价涨到每亩642两，又增了四倍；太平军逼近时更不用说。

法国驻沪代理领事爱棠感慨：“法租界长期以来不被注意的地皮突然变得身价百倍，所有出卖的地皮都被争相购买”，“地皮价格抬得很高，最初每亩地卖200两已经被认为很贵了。现在即使卖1200两，买主还是争先恐后。”

太平天国之后，租界发生了第一次房地产危机：避难华人如潮退去，总人口从几十万减少到十万，大批房屋空置，许多投机房地产的人破产。随后是1866年世界金融恐慌，上海亦遭波及，著名的颠地洋行倒闭。1870年代世界经济开始复苏，苏伊士运河开通、与伦敦间电讯开通等对上海的进出口贸易有很大推动。工业也开始发展，过去的贸易商开始加大直接投资、设立工厂，工商业繁荣导致租界内外的常住人口增加。

租界开始兴建正式的里弄住宅，显示建设者有了长期的打算，房地产市场缓慢复苏。1875年工部局（租界管理机构）重估地价为平均每亩银1459两，比十年前增长10%；到了1881年，并非租界中心的杨树浦一带每亩由七八十两涨到二三百两，新闸一带由银百两涨到五百两。

据历史记载，上海公共租界1880年人口十一万，1895年增至二十四万，1900年更是增到四十四万。1898年4月22日的《申报》写道：“英美法三国租界创自道光之季，而房屋则盛于咸丰、同治间。……自是以后，房屋日多，昔日之衰草白杨，变成平沙大道，未几而平沙大道之旁即成列肆市集。”至1911 年，资本额在十万元以上的工厂企业共有41家，民族资本经营的工厂达112家。随着沪宁、沪杭铁路相继通车，上海成了全国经济中心。

与此同时，辛亥革命成功，一批地方的遗老遗少、豪绅大户相继涌入住进了租界。

地产风云人物一 哈同

欧司·爱·哈同（Ｓｉｌａｓ Ａａｒｏｎ Ｈａｒｄｏｏｎ，１８４９－１９３１年），英籍犹太人，出生于巴格达一个小职员的家庭。

１８７３年哈同来到上海，从老沙逊洋行看门人做起，做过鸦片买卖、高利贷业务，后升为地产部经理。

１８８４年中法战争爆发，哈同倾囊而出，低价购入南京东路大量房产。不久战争结束，房产价格大涨。哈同由此发家。

１９０１年，哈同在南京路开设哈同洋行，注册资本二百万两。在南京路一带低价收买了一百七十余亩土地，成为上海“地皮大王”。

１９１６年，哈同将南京路一块以一万八干两银子买进的地皮租给永安公司建造百货大楼。到１９３０年代，哈同拥有南京路“半条街”，超过沙逊居上海首位。南京路两旁的大楼、里弄以“慈”字命名的都曾是哈同产业。

哈同利用政界关系，预知开拓马路、扩大租界及市政建设计划，能够抢先购置好地段的大量土地。他与汇丰银行关系密切，常年获得低息贷款，还经常以抵押贷款循环获利。

他曾花费六十多万两银子用铁黎木铺设南京路（外滩到西藏路），使得房地产大幅增值。

１９３１年去世时，哈同留下土地４００余亩，据英国驻上海领事馆估计，遗产共计４００万英镑。

地产商冒险 民国初年（1912 - 1926）

到1914年，外国房地产商已有三十家，为外商效力的买办，携巨资来沪定居的地主、官僚、富商纷纷加入。

早期上海的房地产业务由贸易洋行兼营，后来才出现了专业的房地产商。不难理解的是，最早的面孔都是外商。他们有的靠烟土起家（如老沙逊、怡和、仁记等），有的凭借管理租界的特权，每有市政建设消息便闻风而动、抢先圈地，由此聚敛了惊人的财富。

房捐和地税是租界财政收入的支柱，一般要占半数甚至七成，所以房地产商成了颇受关照的“财神爷”。上海曾被称为“冒险家的乐园”，房地产商哈同就是样板。

这位1849年出生于巴格达城的犹太人，24岁一人来到上海，先在老沙逊洋行做看门人，后升为高级职员并转到新沙逊洋行任地产部经理，他还是法租界公董局、公共租界工部局董事。1901年哈同洋行成立，地产占据了南京路“半条街”。1931年去世时，哈同在上海拥有土地400多亩，动产、不动产约400万英镑。

到1914年，外国房地产商已有三十家，金融、建筑、律师、会计师等也多有兼营。过了“见习期”之后，为外商效力的买办，携巨资来沪定居的地主、官僚、富商纷纷加入房地产市场，华人房地产商大量出现。有的也进了租界当局，买卖地皮“耳聪目明”起来。

经过半个世纪多的建设，租界羽翼渐丰，1915年人口增加到78万。面对“人多地少”，“越界筑路”成了“当务之急”。公共租界先后扩充三次。1914年，法租界一次扩充一万多亩，总面积近五万亩，98%来自“越界筑路”。上海是江南水乡，这里的不少马路本来就是河浜。延安东路原为洋泾浜、西藏中路原为泥城河，一一被填上土，成了马路。

经过轮番圈地，上海租界总面积达到全国其他23个租界总面积的1.5倍。

虽然这些年还是不太平，上海租界却保持了相对的安定，吸引了大量人口和游资。城市建设也有进步。在租界内房屋建筑日趋现代化的同时，租界外的东区、西北地区和浦东建起了大片厂房，工人们则住在“上无片瓦”的棚户区里。在“老城厢”南市区，老百姓的居住条件“比上不足，比下有余”，新式房屋也逐渐增多。

1920年代，现在的东风饭店、和平饭店、汇丰银行大楼、海关大楼等高楼大厦在外滩拔地而起，精美的花园别墅也大量增加。

金融风潮 “黄金十年”（1927 - 1937）

1935年的经济萧条引发了新一轮房地产危机。年关结账时，上海八个房地产大亨相继离沪避债，人称“八仙过海”。

1927年至1937年，包括“八一三”淞沪抗战，被称为上海史上所谓的“黄金十年”。

1927年7月成立的上海特别市政府制订了“大上海建设计划”，这项计划因“八一三”而中止，但是管理机构没有停止过规范房地产市场的努力，先后颁布的法规、举措有：

禁止房东出租时私立名目；颁布土地征收法和《市民租用公地规则》；整理道契（永租土地的官方契据），停发华商道契；成立平民住所委员会，建成三处800余间住所；成立土地整理委员会，先后公布《土地法》、《土地法施行法》；改道契为永租契，统一规定契式、编号；公布不动产抵押注册规则；市中心住宅用地公开招投标……

在这个时期，作为对内、对外开放的桥头堡，上海的工商业、邮电交通迅速发展。1931年外商在上海投资额达11.1亿美元，占当时外国资本对华投资总额的三分之一以上，由此提升人气、拉动了房地产业的增长。在所谓“黄金十年”的初期，地价迅速上升。以中百一店基地为例，每亩地价由 1927年的银九万两涨到了1933年的十八万两；房地产交易总额也连创新高，1930年达到0.84亿元，1931年达到创纪录的1.83亿元；公共租界每年新建房屋六千多幢……

如果没有战争会怎样？历史从来不能假设。

开埠之初，战争曾促进了租界内房地产业的发展；到了战云密布的1930年代，租界再也不是可以隔岸观火的“世外桃源”了。

1932 年“一·二八”战争使上海遭受空前的打击。日军枪炮所及，工厂被毁损超过一半，店铺被毁损七成，房屋被毁达 85%，仅房屋一项就损失2亿银以上。战争造成租界内空置房增加，当年工部局统计：新建房屋少了一半。1932年全市房地产交易额只有2500万元，只有上年的13%。

“屋漏偏逢连夜雨”。接着是全球性的经济危机，加上国内农村经济破产，工商业欲振乏力。还有一个重要因素：1934年6月美国国会通过购银法案，提高银价，大量收购白银，引发中国白银外流，币值不稳，造成了1935年的“金融风潮”，大量工厂、商店停工，华资银行倒闭、停业的达12家，钱庄也没了11家。

经济萧条引发了新一轮房地产危机。由于金融业银根收紧、只收不放，抵押活动停滞，导致多家中外房地产企业倒闭，年关结账时，上海八个房地产大亨相继离沪避债，人称“八仙过海”。到了1936年，公共租界的空置率达到10.9%，这就足以使得地价暴跌、房地产买卖一落千丈。房地产商无力偿还利息，又收不回放出去的款子，个个债台高筑。

“八一三”战事一开，上海房地产市场再也没有喘息、恢复的机会了。

游资趁乱 日伪时期（1938 - 1945）

由于房地产是几乎惟一未被日军管制的行业，大批业外商人组建房地产公司，不建房屋，而是将房地产当作投机工具，“踢皮球”、“飞过海”盛极一时。自“八一三”至1941年12月，上海四周沦陷、仅存租界，史称“孤岛”。1941年12月8日太平洋战争爆发，日军进入公共租界，法租界因为法政府已向德国投降而未被占领。

日伪时期兵荒马乱，老百姓本能地躲进相对安全的租界。1938年租界人口从两年前的167万涨到450万，每天收到汇款银20万元以上。人口、游资又一次聚集，使得上海房地产业进入了一轮畸形的繁荣期。

此时英美房地产企业经营活动受到抑制，许多人见势不妙、就此退出中国。华商数量虽然超过了外商，规模仍是“小巫见大巫”。然而房地产商日子并不好过，用地、营造都发生了重大问题。首先是日军大肆强占民地。不到四年的时间，日军四十起圈地达30万亩；后来日伪“恒产公司”征地时又任意估价，付的还是“白条” ——不兑现的公司债券。

新建房屋开展租赁本是上海房地产商的看家本领。然而1938年后，币值不断下跌，到1941年货币贬值十五倍以上，房东是做不下去了，与此相应，楼市炒作之风日盛。

1942年6月，日伪一度下令取缔证券交易，导致巨额游资转向房地产，形成空前的房地产投机狂潮。当时除了同业公会三百家房地产商以外，还有兼营房地产业的企业三百家。1943年全市房地产成交额5亿元（日伪货币），达到了新的高峰。

由于房地产是几乎惟一未被日军管制的行业，大批业外商人组建房地产公司，不建房屋，而是将房地产当作投机工具，“踢皮球”、“飞过海”盛极一时，依靠转手获取暴利，连过户、公告都免了。导致土地价格越炒越高，“定票”（相当于现在的预售合同）也是满天飞。市中心的房子有价无市，投机者转炒郊区，有家地产公司囤积了两百亩空地，盖了房子的土地还不到一亩。

“综观现阶段的房地产投资，对于社会各业的贡献少、危害多。一言以蔽之：投机的恶果。”已故学者王季深在其1943年专著《上海之房地产业》中写道：“时隔数月，同一房地产已经数易其主，如此互相做踢皮球式的买卖，其价安得不愈踢愈高？……房地产业投机的最大恶果：间接刺激价格，陷民生于水深火热之境！”

1943年1月11日，重庆国民政府代表分别在中美、中英关于取消两国在华治外法权、收回公共租界的文件上签字。中国租界始于战火，终于战火。

值得注意的是，在市场供求方方面面的作用下，日伪时期地价与房租的“均衡”发生了移动。

1944 年伪地政局重估地价，原法租界地价与1940年相比增值40倍。按照1945年的房租标准，营业用房租金为战前基数的180倍，居住用房租金为战前基数的 140倍。租赁市场的拥挤可见一斑，而作为房地产基础的“买地建屋”、增大供给却“跟不上趟”，大批游资滞留在房产市场进行炒作而不是建设，泡沫吹到了惊人的地步。

地产风云人物二　陶桂林（1892-1989）

作为中国近代建筑业的发祥地，上海培养了一批称雄市场的巨子。白手起家的陶桂林其代表人物，陶馥记营造厂是近代上海乃至全国最大的建筑企业。

陶桂林是江苏南通人，１２岁随叔父到上海时只是个木工学徒，学徒时期上了四年夜校，２０岁就成了建筑施工主任。陶桂林曾在“美孚洋行”工作，从中学会了先进的钢筋混凝土结构建筑技术。

３０岁时（１９２２年）陶创立了陶馥记营造厂。起初承接一些小工程，后来聘请了一批留学生作为技术人员。１９２７年冬，他以造价９２８０８５两承接了第一个大工程：广州中山纪念堂。此后，陶馥记在港澳及南洋名声大振。

１９２９年陶桂林进入南京市场，承建中山陵第三期工程历时６年，耗资２２０万元，后又承建国民革命军阵亡将士纪念塔（今灵谷公园）等，成为全国屈指可数的大型建筑企业。 高四层的“馥记大厦”达到了当时的国际先进水平，本是陶的办公楼，解放后成为鼓楼百货商店大楼。

１９３４年总包“远东第一楼”南京路２４层的国际饭店使得陶桂林名动天下。国际饭店由当时的四大银行共同投资兴建，是中国人自己筹资建造的第一幢摩天大楼和二十世纪三十年代亚洲最先进的酒店。当时楼高惊人，有″仰观落帽″之说。此外，陶还承接了浙赣铁路上的贵溪大桥、南昌赣江大桥、潼关黄河大桥、淮河下游三座船闸、６９孔三河活动大坝等工程。

１９３１年起，陶桂林在家乡吕四、上海、重庆等地开办建筑学校和建筑培训班。１９４７年，陶桂林发起成立了“中华营造业全国联合会”并当选为理事长。

地产风云人物三 周湘云家族

周湘云家族原居宁波，曾祖是当地名医。鸦片战争后，周湘云父辈三兄弟从宁波到上海滩淘金。

周湘云父亲周莲塘起先在老牌的沙逊洋行当职员。为外国人代办置房买地，代办出了名气之后，周莲塘在苏州河以北、现南京东路和江西中路一带买进了若干旧房基地，成了那一带最早的房地产商人之一。幸运的是，周莲塘买的地靠近外滩，逐年升值，十年间他就成了“海上闻人”。

不久，周莲塘的地产公司“周莲记”在老沙逊洋行挂牌，到二十世纪初周莲记稳扎稳打，在市中心有了十几处整块的里弄房地产。

周莲塘去世时，大儿子周湘云只有１３岁。“衔玉而生”的周湘云赶上了几次租界地皮价格飞涨的良机。第一次是辛亥革命前后，租界人口大增，房地产价格随之大涨；第二次是１９２４年江浙之战，再次引起租界人口和地价上涨；由于租界不断吸引人口和资金，地价持续上升，周家始终捂着房地产当着“铁多”派，等到周湘云１９４３年去世时，全部家产达８０００万，在公共租界工部局纳税人的名册上排名第五，同时其弟还拥有上海“一号”汽车牌照达４０年之久。

周湘云曾花几万两银子捐了个“上海即补道”，捐官后认识了不少名流。政治上他是个保守派，周还是个古物收藏大家。

解放后，周家的花园私宅有的成为静安区少年宫，“学圃”花园上修建了延安饭店，华山路花园则现属华山医院一部分。

房租：动荡的主神经

1934年减租运动来了真格，2月份汽车游行，三月向市府请愿，六月总动员，七月赴京请愿。

租赁市场一直是100多年来上海房地产市场最敏感、最活跃的部分。每当战争爆发，大量的难民涌入租界，上海的房屋租金立即急遽上蹿。1920年至1937年，上海滩加租、减租风潮不断，成为中国近代房地产市场难得一见的景观。

楼市火爆期 加租要求层出不穷

当时房东的主力是置地建房的开发商、地主，这些“机构”面对的是租房的“散户”。他们根据市场行情调整缺乏弹性的定租，调整的频密程度反映了租赁市场的波动。房东加租、房客减租都要“领行情”，这方面的信息主要来自租界工部局(公共租界管理机构)的“重估地价”。

在租赁市场“拉锯战”的头几年，由于房市火爆，眼看着平均地价年年上涨，房东一方优势明显，加租要求层出不穷，房客最多只能拒绝加租，或者求助于行政力量的干预。

1920年，工部局估平均地价为每亩银10476两，比1916年估价（8819两）涨了一成多，沪市各房东普遍加租，有增加一倍者。

1921年，上海成立大批交易所，到处挖租营业用房，引发加租风潮。同年10月23日，上海房客联合会总会成立，随后派代表至中外官署请愿反对“非法加租”，各机构先后公告取缔加租。

1922年，工部局重估地价为银12012两。1924年涨到16207两。房东忍不住了，加租风潮又起，北四川路大德里“加租5成、重收小租（合同约定租金以外加收的租金）5个月”。当年由于江浙战争，近50万难民涌入租界，房子明显供不应求。

由于地价相对平稳，房租大战消停了几年。到了1927年，房客联合会转守为攻，搞起了针锋相对的“房租减半运动”。

一个要加、一个要减，官方不胜其烦，反复布告，劝说双方各退一步、“和平解决”。针对“房租减半”的要求，官方决定“悉以去年六月为标准，小租恶习立即革除”。当年工部局估地价为每亩银18652两。

1930年的时候土地估价涨到了银26909两。加租引发的迫迁纠纷经常搞到“司法介入”。

“一二八”战后，减租一方反弹

“风水轮流转”。1932年“一二八”战后，减租一方反弹，当年有多处获得数月免租。

1933年，工部局重估地价为银33877两，较三年前又涨三成。但此时从国内到国外，经济形势普遍不景气，房客反弹愈加强烈。

1934年减租运动来了真格，“减低房租委员会”拥有五十余分支机构，2月份汽车游行，三月向市府请愿，六月总动员，七月赴京请愿，九月律师公会函市政府要求按《土地法》订房租标准……据报载，达成减租协议的有45处。

1935年的“金融风潮”引发了一轮房地产危机。房客减租的热情大了不少。这一年有160处取得减租，由6折至九五折不等。后来成立的“哈同房客联合会”宣布要求“六折减租、租金提存银行”，第二项是为了抵制房东私立小租等名目。

同年“平民福利失业管理委员会”在其美路、普善路、大木桥路、中山路四处修建“廉租房”，甲种964间，乙种36间，月租3至4元。

有趣的是，到了1936年12月，地产同业公会因地价惨落，申请工部局重估地价、减轻税负，这回则“未有结果”。

“二房东” 现象日益普遍

在抵制房东不合理加租的同时，分租现象日益普遍，日后成为上海房市最大麻烦的“二房东”问题也渐露端倪。

有关部门曾经试图通过行政手段控制租赁市场，规定单幢至多不超过三户，实际上市场的力量突破了行政的规范。以“假四层”为例，后来每幢装个五六户尚在“体面”之列。

抗战胜利后，房租谈判跟不上物价上涨，管理失控使得“二房东”在乱世中脱颖而出，赶不走、搬不动、绕不开，成了房市的“永租”霸主和真正的受益者，最终毁掉了租赁市场。

租赁双方的争斗处于和平时期的大背景。到了1937年，减租运动嘎然而止：“八一三”后，华界的大片住宅都在日军轰炸中被夷为平地，70万难民涌入租界，房租猛涨之余，还得先付三个月押租。战乱中保命要紧，对价格的敏感度骤然降低。

“二房东”夺主

尾声（1946-）

抗战胜利并没有为房地产业带来春天。随后的“接收”被百姓称为“劫收”，房地产业也在劫难逃，在不断加速的恶性通货膨胀中走向灭亡。

1946 年后，有关当局虽然提出了《大上海区域计划总图草案》，但并未执行。由于“国统区”经济日趋崩溃，外商无心恋战、相继撤退，很多公司把总部由上海改到了香港。“在中国开展大规模业务的日子已经过去了。”新沙逊洋行老板维克多·沙逊曾表示。他把所属华懋、远东、上海等地产公司改为上海分公司，设总公司于香港，资本额也改以港元计算。

“从汪精卫的时候就开始通货膨胀。”那时候住在淮海中路的陈慰慈回忆，“抗战胜利以后，美国货来了，用国民党的钱一样也买不到，都要银元。买东西不讲价钱，讲一块银元买多少个，如果买碗那就买十个碗回去。不找钞票，因为钞票没有用。”

物价飞涨之下，大家都忙着换黄金、银元，房屋建设陷于停顿，坎坷一生的近代上海房地产业油尽灯枯，只能静待来世了。

租赁市场在日伪时期的基础上进一步濒临崩溃：和1933年相比，地价涨了一千倍，而米价涨了五千倍，房租则是战前的七千倍。真正的房东收不到钱，收到了也是一堆废纸；在失去强制力量干预的情况下，“二房东” （从房东处租房后再进行分租的房客）喧宾夺主，随行就市大发其财，一幢楼塞进“七十二家房客”，都是“二房东”的功劳。

1949年5月27日，上海解放。

据1950年统计：市区建筑面积4679万平方米，居住、非居住各占一半，绝大多数为私人所有；土地则公用占12.4%，私人占74%，外国人占13.6%。

值得一提的是，解放初期个体工商业者还有创业的机会，房地产交易也未立即消失；只是房地产商业务少、税费高，纷纷“资不抵债”，很多物业通过军事管制、征用、接管、代管、受让等形式被交给了有关部门。

1952年4月，上海市人民法院裁定扣押哈同遗孀16处房地产；第二年，在征用的哈同花园土地上修建中苏友好大厦（今上海展览中心）；1954年由24家外商经租的15244幢房屋全部由市房地产公司经租部接办。

1956 年公私合营，上海市进行了对房地产业和出租私房的“社会主义改造”。市区公有土地从12.4% 上升到 44.4%，此后国家相继出台了限制私地买卖、出租；私有房屋买卖，基地不准作价，由国家收回；1963年起公家单位租用私地改为征用……诸多措施收紧了房地产买和卖的口子，上海房地产业“随风而逝”。