上海房地产的百年动荡之下篇

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2004-10-21 13:41:00.0 地产资讯播报：http://news.soufun.com

■ 上海房地产的复兴基因

“上海黄浦滩的地价，比较八十年以前的地价，相差又是有多少呢？大概可说相差一万倍。”——孙中山《民生主义》第二讲

上海近代房地产市场红火了整整一百年，当代市场也在全国”后发先至”，成了持续供求两旺的”龙头股”。中断近半个世纪之后，上海房地产是轮回还是复兴？

什么因素导致上海房地产百年火爆？通过历史对比可以发现，这些一脉相承的”共同基因”是：不断聚集的人口、经验丰富的房地产商、无可争议的金融中心地位，还有就是国际先进的管理和制度。

独特的“上海之路”

近代上海房地产几乎是在“一张白纸”上发展起来的。在自然经济下，置地买房主要是为了自用，借买卖、出租而牟利的房地产行业并未在建城七百余年的上海出现。随后短短一百年却使这个县城成长为“东方巴黎”，半个世纪前就已容纳了500万人口。

“房地产有一般性的运作过程，但是简单用区位理论、地租理论都无法解释上海房地产发展丰富的特殊性。”上海史专家马学强博士对记者表示，“其实改革开放以来，上海房地产市场也表现出和其他城市不一样的特点，人们对此关注不够。”

比如说，上海房地产市场的再次大规模启动缘于独特的“二三级市场联动”模式。

“上海走了一条其他地方没走过的路。”据社科院房地产研究中心理事顾建发介绍，1996年上海先是把售后公房（福利房）放出去，搞活三级市场。不少家庭进行梯度消费，卖掉旧房买新房，加上1998年契税降低和退税政策，楼市一下子火起来了。

顾建发认为，上海的“二三级市场”联动在全国范围而言都是最好的。2004年，二手房交易量将超过一手房，而二手房交易比重高是市场成熟的标志。

近代上海房地产市场红火了整整一百年；当代上海楼市也在全国“后发先至”，成了持续供求两旺的“龙头股”。中断近半个世纪之后，是轮回还是复兴？

纵向对比可以发现，上海房地产有其一脉相承的“共同基因”：不断聚集的人口、经验丰富的房地产商、无可争议的金融中心地位，还有就是先进的管理和制度。

基因一：人潮涌动

战争推动人口、资金一步步向上海聚集，上海近代房价在全球呈现“一打就涨”的奇特走势；改革开放，特别是浦东开发以来，上海房地产市场的需求再度保持“长阳”，“两外”（境外、外地）人员大量、持续聚集在上海，构成了强大的购买力。

排除个别非常时期的房价下跌，上海的房价、地价近百年来一直在涨。

1863年上海公共租界的土地平均价是每亩银1318两，到1907年达到9606两，升值七倍多； 1920年上海公共租界的土地平均价是银10476两，1933年达到了银 33877两。

导致上海地价不断上涨的因素众多，其中很重要的因素就是人口的不断聚集。不断有更多的人要住房，有更多的钱要买房，房价、房租、地价随之上涨不止。

人口不断聚集上海，与近代上海经济、军事形势密切相关。每遇战乱和时局动荡，都会引起各地人口竞相涌入租界。

小刀会率先“帮助”英国侨商打破了“华洋分居”的禁令，太平天国刺激了租界地皮的投机热潮。

民国初期，战乱频仍，大批难民涌入租界，特别是其中的江南士绅带来了大量游资。时人姚公鹤在经历了开埠以来上海几十年发展和几次“兵事”的关系之后，不禁感慨：“然则租界一隅，平时为大商埠，乱时为极乐国……天下之治乱视上海，上海之治乱视租界。” 战争推动人口、资金一步步向上海聚集，无疑给房地产市场带来了巨大的需求。当然，上海房地产不是绝对的“一打就涨”，到了日军侵华，战争与楼市的奇特“蜜月期”就此结束。

半个多世纪过去，改革开放、特别是浦东开发以来，上海房地产市场的需求再度保持“长阳”，“两外”（境外、外地）人员大量、持续聚集在上海，构成了强大的购买力。当然，在和平建设时期，上海吸引人的不是远离战火，而是良好的治安和充分的工作机会。

无论何时，“安全”总是生活最基本的要求。从上世纪一二十年代开始，上海的治安水准已是有口皆碑；这个城市给予移民的安全感带来了房地产市场源源不断的人气。优势一直延续到今天，成为各地移民安家上海的理由；而某些经济先行一步的城市却不得不慢下来花大价钱“补课”，为吸引拖家带口的高素质人才而绞尽脑汁。

“有人跟我讲：半夜十二点，女孩子一个人敢穿吊带裙走夜路的地方，只有上海。”浦东改革与发展研究院秘书长杨周彝自信，“上海治安一流，会源源不断地吸引全国的富豪。”

基因二：房地产商“群英会”

开放的上海是个“海”，来自全国各地的“过江龙”在这块“流奶与蜜之地”胼手胝足、艰难创业。

近代上海房地产市场的风云人物有个共同点：他们都不是上海人。

首先是占据主导地位的外商，其中最重要的群体是“塞法迪犹太人”。近代上海房地产商的前三位均为犹太公司。

“塞法迪犹太人”最初指中世纪被西班牙驱逐出境的犹太人，后来泛指从地中海沿岸，特别是西亚、北非移居到世界各地的犹太人。十九世纪四十年代来上海经商定居的塞法迪犹太人大多早先生活在巴格达，后来为躲避迫害去了印度，在那里经商办厂。站稳脚跟后，塞法迪犹太商贾大举进军刚刚对外开放的上海滩。最早来到上海的沙逊家族发展最快。1845年，大卫·沙逊在这里设立了沙逊洋行上海分行，随后业务取得了惊人的发展。他去世后不久，次子创办了新沙逊洋行。经过三代人的经营，到1930年代，新沙逊洋行成为上海滩首富。沙逊家族的成功吸引了一帮子塞法迪犹太人，包括哈同、嘉道理家族、亚伯拉罕家族、所罗门家族等。他们在上海的贸易、金融、房地产等领域有很强的实力。

冒险家不止是老外。开放的上海是个“海”，来自全国各地的“过江龙”在这块“流奶与蜜之地”胼手胝足、艰难创业。

中国人在上海经营房地产原本大多是自产出租，属于个人置产收租性质。第一次世界大战爆发后，中国民族资本获得长足发展，由于房地产业利润丰厚，房地产又是信贷的可靠抵押品，华商房地产公司纷纷成立。但华商经营房地产资金实力较弱，主要做“自产”、“经租”（代收房租）和“介绍”（中介）。到1930年，上海房产业主公会有华籍会员60家，算是华商的黄金时代。

不光是地产商，上海的建筑商也是业内翘楚。陶桂林创办的“陶馥记”就是全国最大的建筑公司，后来承建了南京中山陵三期和“远东第一楼”上海国际饭店。

改革开放二十多年来，上海又迎来了一股移民大潮。房地产业内，就有不少来自外国、港台和内地的“新上海人”。 “全世界找不到一个城市类似上海，有点像香港，但可能比香港变化得更快，它也不像纽约。”基强联行董事总经理陈基强觉得，“上海是个非常特别、中西文化融会贯通的地方，非常适合国际化。”陈是香港人，来上海六年，2002年他成立了这家房地产顾问公司，今年他本人被评为“2003年度上海十大青年经济人物”。

基因三：金融中心地位

金融危机和前几年积累下来的投资房地产热潮起了“化学反应”，大批银行、钱庄收下来的抵押房地产被砸在手里。

随着房地产市场的扩大，外国房地产公司经营手法也日趋多样化。经常被采用的融资方式是发行股票或公司债券，以此来扩大经营。比如英商业广地产公司自1888 年起先后增资9次，发行公司债券30多次。成立于1909年、主营房地产抵押业务的比商义品地产公司更有点“剑走偏锋”。

义品公司的房款利率在 7.5% -12%之间，抵押放款种类繁多，其中以空地押造和租地押造条件最为苛刻，也最为成功。这家房地产公司像家银行：如果押户到期无力还债，物业将被义品吞并；提前偿还还要交纳“空利息”。当楼市正常增长的时候，它照拿利息不误；楼市一衰退，这条“鳄鱼”的节日就到了。如此有点像股市上的“空头”。

中国的银行业也很自然地看上了房地产。1914年成立的劝业银行是全国性不动产金融机构，1915年成立的中国实业银行发放用不动产做抵押的长期贷款。1932年上海银行业联合准备库所集中的5000万元资产中，属于租界内的地产竟占总金额的 82.63%。

荣膺金融中心是一柄“双刃剑”。金融、宏观经济形势对于房地产市场不但给予支持，也带来了波动。

1932年“一二八”之后，全球性的经济危机、国内农村经济破产，加上国内白银外流，导致了1935年的“金融风潮”，并引发了一轮房地产危机。

在这场金融风潮导致的房地产危机中，特别值得一提的是美国的“白银法案”。 1935年之前，中国货币采用银本位。在1929-1933年的世界经济危机中受重创的美国通过“罗斯福新政”全力推动货币贬值、增大出口，1934年美国国会通过了《白银法案》，以刺激银本位国家的购买力，抑制其出口产品竞争力。收购白银使得世界市场上银价暴涨，内地现银不断流入上海后外流，市面银根奇紧，物价、房价下跌。

1935年上半年上海银行清理倒闭者达十二家之多，钱庄亦有十家，全年倒闭的工商企业超过一千家。金融危机和前几年积累下来的投资房地产热潮起了“化学反应”，大批银行、钱庄收下来的抵押房地产被砸在手里。到1936年，公共租界空置率超过10%大关；拜危机之赐，义品地产吃进的产业在百万银元以上。

给予近代房地产市场致命一击的，就是接踵而来的日本兵了。

发展房地产业光有钱不行，还要看当局的作为。日伪时期，上海集聚的资金不可谓不多，但是在穷兵黩武的政策下，游资无法“沉淀”到营造业，除了疯狂炒作别无出路；不建房、光炒房，人越来越多，上海人自嘲“螺蛳壳里做道场”，就是在这种环境下锻炼出来的本事。

基因四：管理与制度

江浙富庶之地杭州和上海最高地段的地价差了十倍。“交通因素”足以造成这么大的差异吗？

除了大批移民、金融信贷和房地产商的优势，管理也是近代上海房地产业的遗产之一。

比如说，安全体制。

“安全”二字不光是治安，也包括保护私人财产、企业经营的社会环境。

1876年出生的近代著名实业家穆藕初在“五十自述”中称：“此三十余年中，思想变迁、政体改革……交际广、范围大，非契约不足以保障之。”

这不是一句空话。作为近代纺织业巨子，年轻时的穆藕初曾经力排众议，靠近棉花产地郑州去开厂。结果战事一起，军阀住进工厂，停工不说，吃喝拉撒全要管，差点把上海总部也拖垮，穆只好“认栽”。传统社会中企业缺乏“契约保障”是他的切肤之痛。

除了安定的社会环境，率先引入近代化的城市管理、土地产权制度和“事权统一”，也给“在针尖上跳舞”的上海租界带来了机会。

明清时期，江南土地转移频繁，民间有所谓“百年田地转三家”的说法。然而，“国有土地经某些环节的变通，或因政局变动，会被大量转化为私产；相应地，无数的私家财产也可能瞬间而成为公共财产。”马学强说，“传统中国的产权状态究其实质都摆脱不了‘国家主权是最高产权’的阴影。土地自由买卖的相对性与国家政权对土地拥有的‘绝对权力’，这是传统中国产权运行中的矛盾。”

房地产业在租界的长足发展，很大程度上缘于通过法律（《租地章程》）和“非法律手段”解决了这个威胁私产安全的“非经济因素”。通过与上海道台合办土地契证 - 道契，永租制使得土地“名为永租，实同买卖”。以这种新式的土地契证 - 道契为核心，近代土地制度首先在上海租界建立了起来，房地产市场也随之兴起。

“租界”两字令人痛心。然而，在产权不清的封建社会基础上，经过几十年的发展，近代化管理起到了不可替代的示范作用，租界的土地与周边相比体现出了惊人的级差地租。

1930年统计，公共租界、法租界的平均地价分别是每亩银三万七千元、两万七千元，而上海华界只有不到银一千五百元；现在上海和杭州的房地产价格相差无几，但在解放前，江浙富庶之地杭州和上海最高地段的地价差了十倍。“交通因素”足以造成这么大的差异吗？

附录一 “万能票据”——道契

在近代上海的房地产交易中，道契是最关键的契证。

道契是外国人永租土地取得的凭证。1844年中，一个英国鸦片贩子在外滩租地十三亩，该项成为“英册”第一号道契；第一批道契都是1844年以来的成案，计五百三十余亩。

由于道契识别明确，交割手段简便，成为上海金融市场中信誉最高、流通性最强的信用工具。经济学家章乃器在《中国货币金融问题》中写道：“钱庄股东只要能拿得出道契，钱庄就决不至周转不灵；银行或者钱庄受押下来道契，一旦需要资金，马上可以拿到外商银行去转押……形成地产流通的稀世现象。”

到后来，道契已经不是一张普通的房地产契证，而是一张“万能票据”。道契竟然像金银、货币一样，可以在银行作为资产流通、抵押，时称“只需手中持有道契，即不愁资金无着，盖一般之银钱业对于该项道契皆乐于承押。故当时上海之道契，几于先进国家公司债券无异”。

道契重要到什么程度？1910年，日后成为中国染料业巨头的周宗良被谦信洋行大班哥罗门看中做买办，那个时代要当买办必须有道契做保。周只有借了张道契才算过关，后来他成了染料业巨头。

由于道契是外国人的产权凭证，不受中国政局动荡的影响，成为房地产交易、融资活动的“硬通货”。耐人寻味的是，中国官方认可、土地交易的原始凭证“田单”、“部照”等反而不被市场认可，“戴顶洋帽子”的“道契挂号”于是出现。

所谓“道契挂号”，是指委托经办外商以其名义换取永租的“道契”，再由这位“挂号业主”出具“权柄单”（全权委托书）给真正的业主，供其融通资金。

外人、中介利用外商身份享有的特权，通过办理该挂号手续，平白要得到5%的估价收入，属于典型的“无本生意”。道契挂号后，私人移转手续变得简单，买卖双方“认单（权柄单）不认人”。
开埠前，上海和其他县城一样，土地产籍、发证由县署管理，目的是为了收取田赋。重要的土地买卖、典押由不入正式官制的地保、图董等出面，由此弊端丛生。

开埠后，外人永租变成了“涉外事务”，从此改由府道台管理。道契附有明晰的地块图；后来对过户手续的改革更防止了旧时地契真伪莫辨的大毛病。但是，技术细节上的改进还不是道契战胜原始凭证、喧宾夺主的理由。

“道契挂号反过来印证了一点：信用很重要。”上海史专家马学强认为，“道契因为管理规范所以信用好，而原来的土地契证因为人治的痕迹而缺乏信用。”

华人纷纷主动把自己的地产挂名洋人，换为道契，其目的“一以求法律保护之巩固，一以求财产信用之增长”。从中暴露出司法之腐败混乱、财产信用之缺乏，值得深思。道契的信用得以建立，得益于西方的法律制度、文化背景和传统。而道契的功能，也是错漏百出、争讼不休的田单所无法完成的。“原装不如二手”的奇特现象本不足为怪。

附录二 找赎

近代上海房地产并非“全盘西化”，至少它还拖了条“找赎”的封建尾巴。

所谓“找赎”，是指房地交易留有“回赎”、“找贴”的习惯，使得所有权不能一次性完全转移。任买方怎样在契约中赌咒发誓“立此永远绝卖房屋拔根杜绝房屋基地为照”、卖方签字画押，但这个“根”就是拔不了，若干年后地价一涨，卖方又会上门来了。

一次买卖来“找”三次算少的，有些祖父辈卖的田地产到了孙子辈还要以“夺占”告官。有时找赎成了照顾卖方“孤儿寡母”的人道主义援助，有时则是纯粹的“刁讼”。由于民间“刁讼成风”，置产者“夜卧不得贴席”，买卖契约如同虚设，花钱买地还得准备应付无法确定的若干次“谈判”。

■ 标本来德坊

标本来德坊：在动荡中幸存的旧上海白领小区

我这才有了一个安身之处。我跟着爸爸住在霞飞路来德坊，和钱家住的辣斐德路很近。我常常带着圆圆，到钱家去“做媳妇”。—— 杨绛《我们仨》

“来德坊的弄堂很安静。”七十五岁的陈慰慈对《外滩画报》记者说。

修建于上个世纪二十年代的来德坊位于淮海中路（原霞飞路）南侧，这里曾经属于法租界，当年主要住户多是铁路、邮局、银行的职员，可以说是八十年前上海的“白领小区”。
陈家住进来德坊，是因为陈慰慈的父亲陈国良。当时他在中国旅行社工作，老板陈光甫在这里买了一排十幢房子作为职工宿舍。

陈国良是苏州人，他十八岁考进铁路当练习生，抗日战争爆发前做到上海火车站站长，在职员中级别很高，家境也比较优裕。

“原来我们住在南市天灯弄，自己买地皮造的两层房子，两上两下。”陈慰慈记忆犹新的是：“我们的石库门房子相当考究。除了黑的大门，外头还有花格子门。晚上关大门之前，先把花格子门关上。对过一家现在属于文物保护单位。他们家女人出来都穿长裙，单穿长裤是不能出门的。”

逃入租界

来德坊的小区面积不大，里外一共四排，四十幢房子。一层进正门是厨房，旁边是保姆间，楼梯下有个厕所，边上是汽车间；二楼是会客室和书房；三层是正式的两间，有一个厕所；四楼是斜顶的，给保姆用。这样的一幢楼本来是设计给一家用的，后来大都装进了五六户。

抗战改变了人们的生活轨迹。

1937年8月12日晚，闸北已经传来隆隆的炮声。陈的一家人从南市的私宅逃进了租界。13日，淞沪抗战爆发，陈国良和同事们将机车开到一个偏远场地，自动解散。

刚到租界，父亲失了业，一家人借住在亲戚家中，过了一段颠沛的日子。后来，陈国良在当时私人开办的中国旅行社谋得一个职位，1941年一家人搬进来德坊，算是安定下来。

一家人住了三楼两间、四楼一间。油漆了一下，顶是白的，墙壁漆了苹果绿，地板是高级广漆地板，多少年都不弯的。“几十年了，铁窗没有关不上的。”

来德坊是法式房子。有烧柴的壁炉，暖和得很。霞飞路上聚集了不少这样的新式里弄，与来德坊相邻的是规模更大的淮海坊，一共有199幢房子。

在1930年代，这里一幢楼的月租合银元六七十元，而一个中学教师的月薪不过三十银元。陈家刚搬进来时，来德坊“半条弄堂都是外国人”，慢慢地中国人多起来。

上交私房

抗战胜利了，可是从汪精卫时代就开始的通货膨胀没能止住。“有很多人炒房子做生意，‘顶’来‘顶’去。”

当时钞票不值钱，房子买进卖出都用十两一根的“大条子”(金条)，老百姓进进出出用银元，袁世凯的“大头”、孙中山的“小头”，拿块银元换成钞票买菜，马上买光。

上海解放后，中国旅行社老板陈光甫去了香港，公司房子没人管，房管处就来收房租了。

“解放前很多人是逃走的。有的托给管家，有的给亲戚朋友看一看，后来亲戚朋友也把房子吃下来了。有的人锁锁门走了，别人敲敲门见没人就进去住下了。都是这样的。”

“解放后，有些新的房客办了房产证。现在有些人拿着过去的地契回来，讲不清楚。”

而陈家南市的老房子开始是给亲戚住。“文革”一来，父亲挨了批斗。父亲天天睡不着觉，思前想后，就把房子主动上交给国家了，从此再也不许我们提房子的事情。

新的故事

日子刚刚好起来的时候，父母相继去世了。家里人口越来越多，床都快摆不下了。十几年前，陈家姐妹换房搬出了来德坊。

旧的故事结束，新的故事又开始了。几年前她的外甥女把房子买在同一条街上，去年升值近一倍。
“南市天灯弄的老房子我们没想过去收回，那叫‘反攻倒算’。”老太太讲起这些生僻词异常流利：“听说要拆了，但还没有拆。”她想找个时间最后去看上一眼。

国庆节后的一天下午，记者走进来德坊。小区干干净净，几个孩子在街上玩耍，从窗外隐约可见居室的局促，而老房子红墙灰瓦，在二百永新高大华美的楼房映衬下更显得幽静和沧桑。

附录三

上海义品地产公司

在近代上海的房地产企业中，比商义品地产公司有点“不务正业”，它的业务模式属于“剑走偏锋”。

１９０９年，比商上海义品地产公司由奥尼尔等人创办，是义品地产公司的在华分支机构之一，主要业务是房地产抵押。

义品公司的房款利率一般在 ７．５％ －１２％之间，期限一般是 １－５年，也有 ３－９个月的短期房款。抵押放款种类繁多，包括房地产抵押、空地抵押、空地押造、租地押造、房屋抵押等。其中以空地押造和租地押造条件最为苛刻，也最为成功。

所谓空地押造、租地押造，指的是除了房屋造好后由其办理租赁以外，从打样设计、估价发包、监工、砖瓦供应等，全部都要交给这家贷款公司来负责，而且抵押款项也要由它来管理。

借钱的代价是：如果押户到期无力偿还的话，物业将被义品吞并；如果提前偿还，还要交纳到期的“空利息”。

仅在１９３６年中国人被义品吃进的产业就有跑马厅公寓、林肯公寓等７处，吃进金额在银１０１万元以上。义品从１９１０年放款银 ２３４万两开始，到１９３２年已达 ５０７万，其间共计利息收入 ６１２万余两，提前偿还贴息 ７万余两。从成立到 １９３７年，义品年年有利润。

从业务模式而言，这家公司的活法有点像股市上的“空方”。当楼市正常增长的时候，它照拿利息不误，早还钱也无所谓；当楼市发生衰退的时候，这条“鳄鱼”的节日就到了。义品在１９３６年大获全胜，就是拜当年房地产危机之赐。整体而言，义品的生存和发展还是说明了房地产商资金的匮乏。以它凶恶的条件，如果银根不紧，谁会上它那条船？

比商上海义品地产公司的命运和其他外商房地产企业差不多。解放后停办经租业务，上海义品公司无法继续维持。到了１９５６年１月，义品总公司授权上海公司转请上海市房地产公司准予接管。